“要正确理(lǐ)解和接受這樣一個降檔市場，不确定性仍将是市場最大的特征。”
編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新(xīn)的行業”正在成型。
當前，世界與中國(guó)迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能(néng)源危機等不确定性，困難與考驗前所未有。
此時，整體(tǐ)經濟及各行各業都進入了新(xīn)的周期，房地産及由此衍生的全新(xīn)生态體(tǐ)系，要用(yòng)最積極的态度，給今天的行業及相關産業重新(xīn)定位，并尋求破解之道。
作(zuò)為(wèi)有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業，作(zuò)為(wèi)穩住經濟的重要抓手，在新(xīn)的周期，中國(guó)地産行業的企業領袖和精(jīng)英們，如何創造新(xīn)的未來？
值此艱難時期，“2022博鳌房地産論壇”如期召開，觀點新(xīn)媒體(tǐ)一如既往邀約中國(guó)地産商業領袖及新(xīn)生代地産人，傳遞信心與勇氣，講述他(tā)們的故事和思想。
觀點網 和陳勁松約定采訪當天，受疫情阻滞，我們通過互聯網的方式，聊起了過去這段時光。
“在過去一年，房地産行業處于急速向下的‘風險出清’階段，這是過去很(hěn)多(duō)年都沒有出現過的。”4月3日，陳勁松在聯合署名的緻股東函中這樣形容市場，皆因自“恒大事件”爆發以來，大多(duō)數開發商均面臨着現金流及償債的嚴峻挑戰。
市場大環境降檔的趨勢仍在持續，陳勁松所感知到的風險是，房地産銷售規模或将随大環境的降檔而繼續下滑。他(tā)坦承，要解決市場存在的問題非常不容易，作(zuò)為(wèi)其中一份子，雖然世聯行難以獨善其身，但也在通過自己的不斷努力，在這個降檔的市場中，為(wèi)行業現狀的改善，貢獻着專業的力量。
今年以來，陳勁松不止一次呼籲，大家都要正确理(lǐ)解和接受這樣一個降檔的市場，不确定性仍将是市場最大的特征，他(tā)将其稱為(wèi)“新(xīn)常态”。
盡管霧霾重重，世聯行亦看到了“新(xīn)常态”下的一縷陽光：一個需要客戶定位、需要節省營銷成本、挖掘存量資産價值的市場，專業價值才真正派得上用(yòng)場。
而所謂的機遇，實則是規律所帶來的。
降檔
與陳勁松見面時，房地産行業已跨過了2022年的上半年，于是我們很(hěn)自然地聊起了銷售規模的話題。
自去年7月以來，商品房銷售已呈快速回落的走勢。根據觀點指數發布的研究報告顯示，今年1-6月，前100房企累計權益總銷售金額2.42萬億元，同比下降52.7%。6月份，前100房企實現權益總銷售金額5611億元，同比下降46.8%。
2021年曾被陳勁松認為(wèi)是房地産真正的轉折年，但今年的情況似乎更為(wèi)糟糕。
“今年上半年百強房企銷售比去年下滑了50%，回款又慢一點。”陳勁松接着轉向房企的債務(wù)：“六七月份美元債到期的又不少。目前來看，房企的償債壓力仍然很(hěn)大。”
談及此，他(tā)無奈地笑笑：“行業内肯定會有很(hěn)多(duō)人很(hěn)悲觀。”下半年銷售可(kě)能(néng)會有好轉，但2022年新(xīn)房銷售額也許會在去年基礎上繼續“降檔”。
無獨有偶，社科(kē)院國(guó)家未來實驗室等單位聯合發布報告，預計今年新(xīn)房銷售額達到15.3-16.7萬億元，較去年18.19萬億元水平下跌8.19%-15.89%。“
怎麽理(lǐ)解銷售降檔？從17、18萬億降檔到15萬億，這個趨勢還會不會繼續？”這位學(xué)者型企業家眼中，未來銷售規模可(kě)能(néng)會繼續降檔，這就是大環境，大環境可(kě)能(néng)就是面臨着降檔。
即便剔除疫情反複所造成的影響，陳勁松依然認為(wèi)房地産“降檔”是趨勢性的，判斷依據與他(tā)過往頻繁引用(yòng)的“三十年為(wèi)一世而道更”幾乎一緻。
這些客觀因素包括，經過三十餘年高速增長(cháng)後，2020年央行發布的調查顯示，我國(guó)城鎮住房擁有率達到96%；而據國(guó)家統計局發布的《中國(guó)人口普查年鑒-2020》，我國(guó)家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積111.18平方米，其中城市家庭人均居住面積36.52平方米。
在陳勁松看來，數據層面我國(guó)基本已達到了中等發達國(guó)家的人均水平，房屋自有化率甚至高于部分(fēn)發達國(guó)家。戶均居住面積角度觀察，内地至少也超過香港一倍。這同樣意味着，未來的增長(cháng)空間已經較為(wèi)有限。
人口一直是觀察宏觀經濟、城市發展乃至房地産行業的長(cháng)期指标。有迹象顯示，自2019年我國(guó)城鎮化率首次突破60%以來，該指标已出現趨勢性增長(cháng)放緩。2019-2021年，我國(guó)常住人口城鎮化率分(fēn)别為(wèi)60.60%、63.89%、64.72%。
陳勁松預計，今年農村進城人口可(kě)能(néng)會繼續下降，城鎮化率增速或從0.8個點降至0.6個點。“這是趨勢性的。”
當城市的發展動力，諸如人口、外貿、投資等出現降檔趨勢時，房地産若幹根本問題便擺在了整個行業面前。
陳勁松向我們列舉的問題包括，城鎮化率是否已處于高位，新(xīn)增人口就業需求能(néng)否滿足？外貿進出口降檔，老百姓家庭負債率較高，是否還有信心加杠杆買房？以及房企在市場增長(cháng)時猛地借錢，當市場下行，它們如何面對資産負債表惡化？
因此他(tā)提出，我國(guó)已經有60%多(duō)的城鎮化率，在這樣的高位，如果經濟發展動力缺失，當然商品房銷售要從17、18萬億降一大檔。“
去年是開始降檔，現在是下台階，明後年降到多(duō)少合适？這是全行業可(kě)以探讨的。”
穩經濟
對于房企的資産負債表惡化，陳勁松認為(wèi)，要解決這個問題非常不容易。
自去年以來，房企普遍面臨融資環境收緊、商品房銷售持續轉弱的情況，去年下半年起境内外信用(yòng)債出現大規模違約。“
這就是我們必須要面對的（現實），一邊是2022年上半年百強房企銷售降了50%，另一邊負債還要償還。”
而在房地産的産業鏈條中，房企流動性惡化，亦會引發大量的上下遊産業“三角債”問題。三角債是企業之間欠付貸款的俗稱，本質(zhì)上是一種連鎖債務(wù)關系。
世聯行同樣受到波及，陳勁松對此并不避諱：“行業各個方面都受影響，包括代理(lǐ)公司，大家是一樣的。”他(tā)随即指出，現階段房企還面臨保交樓的問題，這項工作(zuò)肯定要優先處理(lǐ)，因此三角債的處理(lǐ)時間便會延長(cháng)。“
資産負債表惡化問題并不是開發商能(néng)自己解決的，而是要政策、金融綜合解決，恢複市場信心。”
微信朋友圈是陳勁松對外輸出觀點的主要場合之一，他(tā)曾在朋友圈呼籲，學(xué)習美國(guó)經驗，成立房地産國(guó)家基金；成立預售商品房入夥交樓保險鞏固購(gòu)房者信心等。更早之前，他(tā)甚至還建議過将“限售”以外的限制政策松綁，破除“三道紅線(xiàn)”以保證債務(wù)重組，以及加速發行REITs。
從過去一個多(duō)月以來，随着穩經濟大盤相關政策陸續實施，房地産行業在銷售端、融資端出現回暖迹象，改變總是需要循序漸進的。
萬科(kē)董事局主席郁亮在6月底也表示，短期市場已觸底，市場恢複是一個緩慢、溫和的過程。其中，主要一二線(xiàn)城市5月的成交已出現好轉，進入6月環比明顯上升。
在郁亮講話前的十多(duō)天，陳勁松點評稱，市場要形成築底，關鍵看成交量。對于行業出現的“底”他(tā)們幾乎達成了某種共識，陳勁松說，一些民(mín)企已開始在長(cháng)三角、珠三角等地區(qū)拿(ná)地，這是土地市場觸底的表現，也是整體(tǐ)房地産面向未來觸底的表現。“
緩慢恢複怎麽理(lǐ)解？”郁亮認為(wèi)，盡管6月環比明顯上升，但同比仍然下降，更重要的是行業不會再回到過去高峰時期的規模與增長(cháng)速度。
陳勁松認為(wèi)這與自己的立場不謀而合，房地産行業已進入了趨勢性增量下台階的前半段，大方向仍是降檔。
實際上，房企的資産負債表或地方的土地财政，很(hěn)大程度上要看商品房的成交量，因為(wèi)銷售是經營所需現金流的主要來源。在陳勁松的“降檔”預測中，房屋市場成交量如果長(cháng)期維持低位，行業恢複就将是一個緩慢的過程。
當我們的話題又一次拐回到“降檔”時，陳勁松換了種輕松語調說，中國(guó)在解決房地産問題上有無比的制度優越性。
1997-1998年亞洲金融危機沖擊，中國(guó)也曾面臨嚴重的存量資産質(zhì)量問題，最終通過設立信達資産、華融資産、長(cháng)城資産及東方資産四家AMC，逐漸接收了四大行1.5萬億元不良貸款。
“如果當時不由國(guó)家拿(ná)AMC來收不良資産，相關三角債沒法清理(lǐ)，企業資産負債表也沒法改善。”這種處置思路如今依然可(kě)以借鑒，他(tā)呼籲金融政策端“出大招”解決房地産的不良資産問題。
價值
房地産作(zuò)為(wèi)最重要的内需市場，本身也是構成整體(tǐ)經濟的關鍵因素。
陳勁松繼續堅持自己的觀點：穩經濟首先是穩信心，穩信心即穩信用(yòng)，短期内重點是保現金流，這需要将對房地産的一大批限制政策撤銷。
中期重點要解決信用(yòng)問題，通過政府設立不良資産相關資金，以國(guó)家信用(yòng)保障交樓。他(tā)建議，由國(guó)家信用(yòng)出面穩住局面，而非任由小(xiǎo)麥、水果換房等現象産生，後者容易導緻市場秩序的扭曲和混亂，給銀行進一步帶來風險。
從長(cháng)期看，企業存在仍将是以盈利為(wèi)目的，從而進行生産經營，隻是發展邏輯已發生本質(zhì)性變化。對于房企尤其是民(mín)營房企而言，陳勁松認為(wèi)未來應摒棄債務(wù)驅動思維，不再追求規模快速增長(cháng)。
他(tā)呼籲全行業關注“價值”，價值即企業存在的理(lǐ)由，這種理(lǐ)由可(kě)以是運營效率、服務(wù)能(néng)力。“偏輕資産才有價值，我估計未來将是以國(guó)企為(wèi)重資産，民(mín)企為(wèi)輕資産的方向。”
對于土地招拍挂市場的偏執同樣需要放下，陳勁松上世紀90年代便前往香港，在中海擔任項目經理(lǐ)，對那段時期的香港地産史有着切身經曆。中海早期全資拿(ná)的項目基本很(hěn)小(xiǎo)，他(tā)負責的首個項目是灣仔海華苑第五座，占地不足500平方米，樓高僅12層，這樣的“豆腐塊”構築了中海的一部分(fēn)成功。
但如今香港地産早已轉向存量時代，主流房企采取“開發+持有”模式進行精(jīng)細化開發，其中持有型物(wù)業租金收入占20%-40%，部分(fēn)達到90%。
内地的主要城市也逐漸步入存量時代，從規律的角度，陳勁松曾認為(wèi)，存量資産盤活應該是最有前途的方向。而世聯行曾預測，房地産在長(cháng)期仍是十萬億級數的巨型産業。
他(tā)結合當下REITs推行的趨勢，認為(wèi)房企要抓住的機遇是将存量資産變成REITs，這反過來要求企業要抓運營，運營現金流健康，不愁沒有銀行貸款。
“我覺得要解決好問題，不隻是靠政府，自己也要努力改善資産負債表。”
世聯行自身何嘗不是在改善資産負債表，這主要體(tǐ)現于它的轉型探索中。
2021年起大部分(fēn)城市銷售開始萎縮，北方城市首當其沖，世聯行選擇業務(wù)收縮，将這些地區(qū)原來15、16家子公司合并重組為(wèi)5家。陳勁松對此絲毫沒有猶豫：“如果還不行就繼續再合并。”
其次是注重現金流，世聯行現階段不以單個公司盈利作(zuò)為(wèi)考核指标，更加重視現金流，如果現金流無法支撐，就堅決撤出當地市場。
年報顯示，2021年世聯行經營活動産生的現金流量淨額10.51億元，同比增長(cháng)38.59%，近三年均保持正向流入；期末，公司貨币資金18.66億元，短期借款、一年内到期的非流動負債及長(cháng)期借款共計8.1億元，較2020年大橫琴集團入股前（近22億元）有大幅下降。
陳勁松曾說，進入房地産下半場，世聯行所做的一切将變得更有價值：營銷策劃終于管用(yòng)了，城市資産運營創造價值了，精(jīng)細化管理(lǐ)效率更高了。從行業生命周期觀察，成熟期競争激烈，企業應對的關鍵策略是成本控制和市場營銷的有效性，而這些也是世聯行所構建且擅長(cháng)的能(néng)力。
話雖如此，但處于一個總體(tǐ)經濟都在下滑的環境中，他(tā)們終究是市場的一份子。“我們不可(kě)能(néng)一點不受影響，但正在根據環境和自身情況進行改善，往提升價值的方向努力。”
在大交易業務(wù)以外，“大資管”業務(wù)被視為(wèi)世聯行轉型的增長(cháng)極，該業務(wù)同樣受疫情及行業波動影響。大資管業務(wù)于去年完成團隊設計及組織調整，陳勁松認為(wèi)下一步是能(néng)力的提升。
他(tā)說，現在大資管業務(wù)要把數字化能(néng)力提升一點，多(duō)向五大行學(xué)習，然後迎接一個以存量資産運營為(wèi)主的時代。
以下是觀點新(xīn)媒體(tǐ)對世聯行聯席董事長(cháng)陳勁松先生的部分(fēn)采訪實錄：
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：最近房地産行業悲觀情緒比較濃，您對當下的形勢預判是怎樣的？
陳勁松：中國(guó)的房地産是經濟壓艙石，肯定全世界都在關注。
行業内肯定會有很(hěn)多(duō)人很(hěn)悲觀，根據目前統計，TOP100房企比去年同期銷售下滑50%以上。我們知道去年同期也并不太好，今年比去年同期又下滑了50%，六七月份美元債到期的又不少，因此可(kě)能(néng)會有部分(fēn)企業面臨着不小(xiǎo)的困難。
展望今年下半年，會不會好一點呢(ne)？會好一點。但能(néng)不能(néng)補上50%的缺口？目前來看，還不确定，但銷售降檔是趨勢。
怎麽理(lǐ)解銷售降檔？從17、18萬億降檔到15萬億？之後是否會繼續這個趨勢？這需要去觀察研究。
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：您認為(wèi)行業規模會降到多(duō)少？
陳勁松：我認為(wèi)降檔的市場，可(kě)能(néng)整個行業要接受，從今年15、16萬億左右繼續下降，未來具體(tǐ)多(duō)少由多(duō)個因素決定。
理(lǐ)由是三四線(xiàn)的房子庫存量那麽大，以前17、18萬億市場有一半是三四線(xiàn)供應的，要繼續保持很(hěn)有難度。
還有一點，我們在90年代以後新(xīn)建的房子占總存量70%以上，這些房子不用(yòng)拆除重建，比日本、美國(guó)的折舊率要低很(hěn)多(duō)，不能(néng)拿(ná)它們的模型套用(yòng)在中國(guó)。
中國(guó)房地産市場所謂的黃金10年、20年，現在進入一個正常增長(cháng)區(qū)間，而且城市化率還在高位，到這麽高的時候如果經濟發展動力缺失，現在的新(xīn)建房屋就要降一個很(hěn)大的檔。
去年是開始，今年是下台階，明後年這個台階下到多(duō)少合适呢(ne)？這是全行業可(kě)以探讨的。
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：有什麽方式可(kě)以解決目前所面臨的問題？
陳勁松：日本解決這個問題花(huā)了20年時間，我們想用(yòng)兩三年時間解決，這個可(kě)能(néng)性較小(xiǎo)。
那邊銷售降了，這邊負債還要還，帶來了上下遊行業三角債的問題，包括裝(zhuāng)飾行業、建材行業等，當這個問題出現，就更降低了老百姓的消費積極性。
另外，現在還有保交樓的問題，房企肯定是保交樓，三角債的處理(lǐ)就會拖長(cháng)時間。
行業各個方面受影響，包括代理(lǐ)公司也受影響，這個問題短時間内可(kě)能(néng)難以得到解決。
我們看日本和香港，它們是有一個劇烈的房價下跌過程，然後再逐步爬起來。香港是爬了5年，日本爬了差不多(duō)20年。
短期來看，資金出路主要依靠房地産銷售希望較小(xiǎo)，要靠金融政策、政府政策。我們看到，國(guó)家也正在對這方面逐步進行調整。
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：萬科(kē)董事局主席郁亮預判市場已經觸底，呈現一個緩慢溫和的恢複過程，對于這種說法您是否認同？
陳勁松：第一，土地市場方面，目前看各個城市賣地比去年、甚至比今年6月份之前要好轉了。以前土地市場基本上是國(guó)企平台自掏腰包，這是不正常的。
現在東莞、深圳、上海包括長(cháng)三角其他(tā)一些地方，還有一些私企已經加入買地了。這是土地市場觸底的表現，也是整體(tǐ)房地産面向未來觸底的表現，我認為(wèi)這是對的。
緩慢恢複怎麽理(lǐ)解？就是市場成交量低位，土地成交是比以前好了，裏面還有相當一部分(fēn)是國(guó)企拿(ná)的地，但是市場成交依然同比下跌，6月份有小(xiǎo)幅改善。
當房地産成交量一直在低位的時候，我們可(kě)能(néng)就達不到去年的房地産總銷量的水平。
如果房屋市場成交量長(cháng)期維持低位，這就将是整個行業或者是政策必須要面對的一個問題。
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：這一次流動性風險後，您認為(wèi)房地産企業應該如何恢複信心？
陳勁松：房地産這麽大的成交量，涉及産業鏈這麽多(duō)，穩經濟其實是兩個事，第一是穩信心，穩信心的意思就是穩信用(yòng)。如果信用(yòng)沒有當然沒信心，短期就是保現金流，對于房地産的限制，能(néng)撤銷的就撤銷。
城市化率已經差不多(duō)了，現在隻不過是換房的事。這個需求就是要把舊房子賣了買新(xīn)房。所以建議二手房不要有限價、評估價、備案價等方面的規定，以便于增加市場的流動性。
中期必須解決信用(yòng)問題，解決了信用(yòng)問題就解決了行業信心問題。信心也必須建立在信用(yòng)上，政府因為(wèi)有不良資産基金，同時能(néng)夠保障交樓，可(kě)以呼籲國(guó)家信用(yòng)出面。
其實我們國(guó)家這麽強大，有體(tǐ)制優勢，幾年就能(néng)解決。
1997、1998年亞洲金融危機的時候，正是國(guó)家不良資産公司接手了不良資産，三角債的問題得到了清理(lǐ)，企業的資産負債表得到了改善，不良資産公司也從中受益。
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：房地産企業未來将會是什麽樣？要怎麽擁抱存量資産盤活的時代？
陳勁松：民(mín)企開發商未來在土地市場有沒有什麽作(zuò)為(wèi)？當然有作(zuò)為(wèi)。我們長(cháng)期說的作(zuò)為(wèi)不是快速增長(cháng)，要出大名、上規模，而是指創造價值。
我們應該呼籲全行業關注價值，解決這麽多(duō)人的居住問題是有價值的，運營效率也是價值的一部分(fēn)。我估計将來就是以國(guó)企重資産，民(mín)企偏輕資産的方向。民(mín)企偏輕才有價值，重資産的價值不就是負債嗎？
另外一點，我們不是隻有土地公開拍賣市場，這個行業非常大，比如說舊城改造規模有大有小(xiǎo)，做不了大的，不能(néng)做一些小(xiǎo)的嗎？我們看看香港發展商，事實上基本隻有舊改這個方向，但他(tā)們活得都挺好，順應市場，基本沒有負債，手握大量現金。
目前國(guó)内所有開發商都要解決資産負債表的問題，這時候要抓住的機遇，就是存量資産全部變成REITs，把它變現。這就得抓運營，運營現金流好，銀行争着給你貸款。
REITs會逐步放開，尤其是一些不能(néng)變現的物(wù)業都可(kě)以做證券化。
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：房地産市場基本面急轉直下，世聯行主要進行了哪些方面的調整？采取了哪些措施盡量化解這些風險？
陳勁松：主要是從去年開始進行調整，進行了幾個改變。
第一是調整地域，把北方地區(qū)原來差不多(duō)15、16家公司并到5家公司，如果還不行就繼續并。現在不是以單個公司的盈利來算，而是算現金流，如果現金流不支撐，立馬撤。
第二是注重現金流。按理(lǐ)說疫情這麽嚴重，現金流是比較糟的，但是我們從去年開始注重現金流，隻要收到錢就快速還債，率先改善資産負債結構。
觀點新(xīn)媒體(tǐ)：世聯行之前認為(wèi)，房地産專業服務(wù)時代到來，這會讓優勢更突顯嗎？
陳勁松：總體(tǐ)經濟降檔，覆巢之下沒有完卵。當整個市場承壓時，我們畢竟是這個市場的一分(fēn)子，尤其是當規模夠大的時候，企業和總體(tǐ)經濟的走勢就是一緻的。
除非是專精(jīng)特新(xīn)，但那個不發生在房地産領域。
在這種環境下有沒有可(kě)能(néng)稍稍改善呢(ne)？相對而言的改善是我們能(néng)追求的，現在也在朝這個方向努力。
我們這個行業本身是輕資産，未來一定是靠數字化轉型，在專業能(néng)力上下功夫。這些方面鏈家做得不錯，通過重資産投入提高核心能(néng)力，尤其是數字化水平，最終提高效率，這是我們應該學(xué)習的。
中介行業最終能(néng)存活下來的，要麽是數字化水平高，要麽是小(xiǎo)型夫妻店(diàn)。還有一類是五大行模式，靠專業立身，運營城市存量資産。
我們多(duō)向别人學(xué)習，然後迎接一個以存量資産運營為(wèi)主的房地産時代。包括長(cháng)租、寫字樓運營都嘗試過，現在就是專注于解決城市低效資産運營的提升問題，這個叫做大資管。
觀點地産網 2022-08-15
