世聯行堅信，所謂的機遇，實則是規律所帶來的。
編者按：一個博鳌，一個行業。
走過逾二十載光陰，博鳌房地産論壇影響并記錄着中國(guó)房地産行業發展的曆史進程。
來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線(xiàn)、雙集中等新(xīn)常态下，中國(guó)地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。
作(zuò)為(wèi)有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國(guó)地産企業和行業精(jīng)英們如何調整與應對？
值此2021博鳌房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)一如往昔，遍尋中國(guó)地産商業領袖及新(xīn)生代地産人，講述他(tā)們的故事與廣闊視野。
觀點地産網 二次創業的陳勁松，心态依舊很(hěn)年輕。
他(tā)是個足球迷，尤其是梅西球迷。北京時間周日上午的美洲杯決賽，迪馬利亞單刀(dāo)挑射攻破巴西的球門，換來阿根廷時隔28年久違的國(guó)際大賽冠軍獎杯。
陳勁松眼裏，卻隻有從德(dé)國(guó)世界杯首秀到如今包攬美洲杯金球獎、金靴獎并圓夢的“梅老闆”：“太勵志(zhì)了。”
周一淩晨則迎來歐洲杯決賽，這真是種幸福的負擔。他(tā)決定打破作(zuò)息規律，3點半起床收看賽事，“居然自己就醒了。比賽不看還是可(kě)惜，蠻精(jīng)彩的。”
最終，主場作(zuò)戰的英格蘭在點球大戰中以2-3憾負意大利。他(tā)餘興未盡，還在朋友圈參與了索斯蓋特安(ān)排19歲小(xiǎo)将薩卡主罰第5球的話題讨論。
他(tā)說，這是出于對生活的熱愛，熱愛才會幹這事。王石曾給他(tā)推薦一本書，介紹了數種提高生活質(zhì)量的方法，最後兩種分(fēn)别是有自己的愛好，以及始終對生活保持愛心。
短暫休整後，當天他(tā)從珠海橫琴趕回深圳羅湖(hú)商務(wù)中心，和我們會面。橫琴新(xīn)區(qū)是世聯行拟遷的新(xīn)注冊地，遷址被解釋為(wèi)珠海與深圳雙總部發展需要。近一年以來，陳勁松有相當一部分(fēn)時間裏都在珠海度過。
“這些（采訪）問題我還是做了準備的。”他(tā)在提綱上密密麻麻做滿了标注，開始與我們聊起房地産政策和市場。
“10年前我說三十年為(wèi)一世而道更，現在到40年了，于是就得更加嚴厲。”
作(zuò)為(wèi)學(xué)者型企業家，多(duō)年以來陳勁松一直向市場傳遞自己的理(lǐ)性分(fēn)析和辛辣點評，試圖激發房地産行業的嚴肅思考。
這一次他(tā)分(fēn)享了對“十四五規劃”學(xué)習的心得體(tǐ)會，認為(wèi)政策管控已令房地産開發轉向長(cháng)周期模式，REITs和共有産權成為(wèi)轉型的工具，用(yòng)地指标應跨省調劑等。
這些心得，後來被他(tā)歸納為(wèi)2035年中國(guó)不動産行業的“十大預判”。
而世聯行堅信，所謂的機遇，實則是規律所帶來的。
結構性
大約從十多(duō)年前開始，陳勁松就認為(wèi)發展規律會變，此後他(tā)頻繁引用(yòng)“三十年為(wèi)一世而道更”。
他(tā)當時認為(wèi)，從1979年到2009年，前三十年的大道理(lǐ)都應該變了，而在新(xīn)的三十年間，頭十年國(guó)内主要依靠土地财政的舊模式應對新(xīn)危機。
“新(xīn)的模式，我預計在2019年到2029年将全部誕生。”至于如何研判未來的規則，他(tā)援引了招商銀行原行長(cháng)馬蔚華經常說的那句：不知未來者，無以評判當下；不知世界者，無以理(lǐ)解中國(guó)；不知宏觀者，無以處理(lǐ)微觀。
十九大報告提出“房住不炒”定位，令陳勁松感到房地産提前步入了新(xīn)時代。他(tā)對報告進行深入研讀後，意識到住房基本制度開始完全不同，“增長(cháng)速度已經不再是主要發展目标”。
時至如今，三道紅線(xiàn)、五檔貸款管理(lǐ)、集中供地等調控政策相繼出台，令房地産行業面臨劇變。在陳勁松看來，這種劇變背後有着必然性。
“道更”的客觀因素包括，中國(guó)從全面城市化進入到新(xīn)階段，包括重點城市群化、全面城市化總量已經完成。
“總量的城市化基本是适配的，現在隻不過是結構性問題，房地産要調結構。”
結構性問題的外在表現，包括主要城市面臨用(yòng)地指标困境，全國(guó)土地拍賣格局也從過往大約500個城市收縮至50個，進一步導緻部分(fēn)城市過熱。三道紅線(xiàn)，土地兩集中政策，便由此誕生。
陳勁松提高分(fēn)貝，重申調結構是必須的，而且很(hěn)早就應該落實。而現階段應該做的事，是改變原先省内調節用(yòng)地指标的做法，實行省際調節。
這也是他(tā)所總結的“十大趨勢”中，涉及土地的重要預測。由于省内經濟不平衡使得建設用(yòng)地在省内調節已産生作(zuò)用(yòng)，但省際不同的經濟結構又弱化了這種作(zuò)用(yòng)。為(wèi)守住18億畝耕地紅線(xiàn)，用(yòng)地指标的跨省調劑是必要的，有助于提升土地資源配置效率，避免浪費。
實際上，重慶市原市長(cháng)黃奇帆于2019年亦曾指，過去土地供應東西南北中是逆向供應的，越是中小(xiǎo)城市土地供應越寬松。要降房價、控制房價，就要在高房價的地區(qū)增加城市土地的供應。
黃奇帆當時預計，今後十幾年國(guó)家會在城市土地價位上會根據“産業跟着規劃走、人口跟着産業走、土地跟着人口和産業走”的原則來供應土地。在這過程中，土地并非一步到位，但可(kě)以預支一部分(fēn)土地，采取“爬行釘住”的做法。
“第七次人口普查結果都出來了，幹嘛還在省内調節呢(ne)？”陳勁松覺得，十四五規劃已經指明方向，要重點發展城市群，這是房地産的歸途。“重點城市群就那些，而且也是這些地方的房價漲。我們的分(fēn)配機制未來就要按市場來進行。”
他(tā)轉而建議，在全國(guó)範圍内調節用(yòng)地指标，将指标傾斜深圳等供應稀缺城市，通過大系統合理(lǐ)解決房價問題，這必須由中央出面統籌協調。
其次是為(wèi)解決住房問題實行市場、計劃雙軌制時，陳勁松同樣認為(wèi)，要貫徹十四五的共有産權、強保障、有利租賃等理(lǐ)念，也需要因地制宜地調節建設指标。
“共有産權，它肯定是在主要城市群，年輕人多(duō)的地方，而不是全國(guó)統一鋪開。”
他(tā)對此總結，十四五規劃就是指明城市群、主要城市、房價上漲城市、人口流入城市，“我們必須那樣幹”。
“城市群”概念4年前被十九大提及時，陳勁松已敏銳地意識到城市群協調戰略的大勢已定，但他(tā)發現政策一直“憋着”，大灣區(qū)内部還沒有做到“統一協調”。協調就是産業轉移、人口轉移等，在大城市間、城市群内更自由、更有效的流動。
故而他(tā)提出另一種預測：城市群内置業将取消限制。具體(tǐ)而言，城市群内各城市互認社保、醫(yī)保、購(gòu)房資格，取消行政區(qū)域性限制。
“惠州把指标賣給深圳，在深圳工作(zuò)的人去惠州居住依然能(néng)享受保障，這就是城市群。”
房住
我們的話題開始轉向“房住不炒”，近5年的中央工作(zuò)會議，有4年提及“房住不炒”，這展示出政策的連貫性和中央穩定房地産市場的決心。
陳勁松笑着說，事實上，調控房價的效果已經很(hěn)顯著，“如果不這麽調，深圳（房價）早就超香港了”。尤其是過去一兩年，調控政策之嚴厲前所未有，抓的都是命門：斷流通，控制金融，壓制賣方。
他(tā)給“房住不炒”的建議，除了用(yòng)地指标調劑及城市群協調，還包括提高“炒房”成本，以及提供均等公共服務(wù)等。
盡管堅持認為(wèi)由于門檻高、流通性低、貸款壓力等客觀條件存在，與全球其它地區(qū)相比國(guó)内樓市并不存在“短炒”行為(wèi)，但陳勁松承認，持有房産成本過低導緻了中期的投機。比如深圳，第三方數據統計，過去十年間全市房價漲幅達3.7倍。
“房地産稅推出尚有難度，容易打錯人，落地成本也特别高。”考慮到房地産稅在全國(guó)範圍内遏制住宅價格的作(zuò)用(yòng)可(kě)能(néng)有限，他(tā)認為(wèi)可(kě)以學(xué)習加拿(ná)大、澳洲等地區(qū)的發展經驗，推廣征收房屋空置稅。
外界對空置稅的讨論并非首次。
過去數年很(hěn)多(duō)地區(qū)變成“睡城”，有數據稱，國(guó)内的住房空置率或達到20%。住建部原副部長(cháng)仇保興曾指，房地産稅應分(fēn)類進行，率先出台能(néng)夠精(jīng)準遏制投機的消費稅、流轉稅、空置稅。黃奇帆也曾表示，如果空置稅的稅率能(néng)達到3%，就可(kě)以徹底杜絕炒房。
陳勁松認為(wèi)，空置稅不應限制在住宅，無論什麽類型的房子，工業、商辦用(yòng)途還是第幾套住宅，超出一定時間的“空置”就要繳稅。“房子是為(wèi)了住的就行，反正不能(néng)坐(zuò)等升值。”
部分(fēn)工業區(qū)及非核心地段的其它項目，同樣存在空置、浪費及人氣不足等問題。這反映了城市空間包容性與規劃滞後的矛盾，嚴厲管制和沒有人氣的矛盾，以及職住不平衡的矛盾。他(tā)認為(wèi)，城市的“病症”與規劃較為(wèi)剛性有關，應适度放開城市用(yòng)地性質(zhì)的“兼容度”。
“工業、商業用(yòng)地的性質(zhì)需要高度包容性，隻要不是純住宅，我們都應該包容。”他(tā)描繪着包容性的場景：“人家項目上面是研發，中間有組裝(zhuāng)間，下面開商場、展廳，旁邊再賣咖啡，這個城市不就活躍了嗎？”
另一種建議則針對醫(yī)療、教育等準公共産品。以名校為(wèi)例，陳勁松分(fēn)析，名校的本質(zhì)即師資力量強大，隻要實行名師、名校長(cháng)輪換制度，資源一旦開始流轉，“學(xué)區(qū)房”概念便随之作(zuò)古。
他(tā)預判，公立學(xué)校的名校概念，将通過充分(fēn)供應、均等分(fēn)配兩種路徑弱化，其中教師的跨校“定期流動制”将是解決教育資源配置不均衡的選項之一。實際上，現階段上海、北京、西安(ān)等城市已計劃或啓動試點中小(xiǎo)學(xué)教師輪崗制，未來有望繼續擴大範圍。
而視角切換至開發商，土地兩集中政策将供應納入全國(guó)管控範圍，它們過往無序拿(ná)地的行為(wèi)也将被限制。在控制供應的同時，土地出讓條件要求競配建自持面積，導緻開發商自持物(wù)業的比例快速上升。
“自持物(wù)業”被陳勁松視作(zuò)标志(zhì)性的變化，它的出現反過來要求房地産從短周期轉向長(cháng)周期。這同樣也符合十四五規劃提出加快建立多(duō)主體(tǐ)供應、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度的發展方向，更何況2021年政府工作(zuò)報告中，還對保障性住房及長(cháng)租公寓着墨了較多(duō)。
多(duō)主體(tǐ)供應不止于土地招拍挂，其它還包括國(guó)務(wù)院就集體(tǐ)土地建設保障性租賃住房，深圳等城市也計劃允許商業用(yòng)地改住宅。
但這衍生了新(xīn)的問題，長(cháng)時間自持會給開發商帶來巨大的資金壓力，原先企業對租賃業務(wù)重視度不高，租賃價格不高，利潤無法覆蓋融資成本。陳勁松直言，到現在大家都算不過賬，還在找出路，發展租賃業務(wù)動力不大也主要源于此。
突破這一瓶頸的關鍵在于，租賃住房行業需要實現閉環。包括允許集體(tǐ)土地發行REITs，商改住部分(fēn)經核定後轉變為(wèi)共有産權房，以由國(guó)家持有部分(fēn)股權形式代替地價補交。共有産權房若要流通，則需建立“封閉的市場”，與商品房市場嚴格區(qū)分(fēn)。
“未來某個時期什麽方式能(néng)給這個行業提供幫助？我覺得就是這幾個，租賃資本化打開，REITs打開。”
規律
陳勁松對行業的研判是不間斷性的，他(tā)希望房地産各相關方都傳遞理(lǐ)性思辨的聲音，“需要有人說，我們要不斷地講”。
中國(guó)房地産是一個從無到有逐漸發展起來的市場，正因如此，探索、試錯是必然的過程。陳勁松偏好讀人文(wén)、國(guó)外規律性的書，知世界、宏觀及未來，對比不同的成熟市場的發展曆程讓他(tā)有很(hěn)多(duō)反思和判斷。
比如參考日本、韓國(guó)及美國(guó)的經驗，讓他(tā)感到中國(guó)未來城鎮化并非三四線(xiàn)的城鎮化，而是大都市圈化；香港“公屋富戶”政策，為(wèi)内地區(qū)分(fēn)保障房與商品房提供借鑒；日本實行七十年教師輪崗制，則是“教育平權”的典型案例。
在他(tā)看來，所謂“競争力”即跟上時代的要求，而時代正在發生變化，“我建議大家，第一是要學(xué)十四五規劃，第二要看《新(xīn)聞聯播》。”
他(tā)将開發商感到的焦慮分(fēn)兩種，前者是發展的焦慮，出路是學(xué)習十四五規劃，原先賺快錢的時代已經過去，企業需要重新(xīn)定位。這是時代風格的轉變，房地産開發行業将從“強複制、高周轉”轉向“重資産、長(cháng)周期”，REITs這将是模式轉換的支撐工具。
後者則是債務(wù)的焦慮，主要集中在債務(wù)杠杆較高的企業群體(tǐ)。他(tā)告誡，行業原先賺的是人口紅利、城市化紅利，以及快速複制周轉的錢，并不是全靠本事。如今大家需及時止損，心态要調整過來。
随着國(guó)内的城市化進入城市群階段，陳勁松認為(wèi)，發展機會并不亞于以前。隻要深耕，趟出新(xīn)時期的任何一條路，企業便會再迎來快速發展。
世聯行過去的發展未嘗不是在趟一條路，中間亦經曆不少探索。
“我們一直在一手樓（代理(lǐ)）前線(xiàn)，最先感知到市場的變化。”陳勁松回憶，所以世聯行較早地在探讨資産運營層面的做法，諸如長(cháng)租公寓、辦公空間及金融等都有涉足，他(tā)形容為(wèi)“中國(guó)式轉型”。
轉型之初的設想、構建都是極美好的，世聯行此後代理(lǐ)業務(wù)規模受到挑戰，新(xīn)業務(wù)遲遲未形成增長(cháng)點。陳勁松回望過去，得出的結論是：探索早了，膽子大了。
以紅璞公寓為(wèi)例，世聯行并未預見到需重整很(hěn)多(duō)樓宇，後者需要支付巨大成本；以及未預測到會計制度改變，導緻上市公司層面出現虧損。
去年4月，世聯行曾就2017-2019年資産運營服務(wù)業務(wù)的營收為(wèi)正、毛利為(wèi)負一事回應深交所。其中提及，租賃成本按會計準則規定的直線(xiàn)法核算入賬，租賃期的前半部分(fēn)分(fēn)攤入賬的租賃成本比合同實際支付租金高，導緻項目運營前期賬面租賃成本較高。
去年7月，世聯行引入大橫琴集團，主動向“大交易+大資管”業務(wù)聚焦。陳勁松說，過去所付出的代價是值得的，促使世聯回歸初心，重新(xīn)回到輕資産服務(wù)：“我們本來就是一個輕資産公司。”
付出代價并非沒有收獲，世聯行至少取得了兩方面經驗，這多(duō)少令陳勁松感到欣慰。
其一是長(cháng)租公寓系統運營的經驗，隻要公寓一上規模，消防、裝(zhuāng)修等問題必然層出不叠，過往積累的經驗便能(néng)派上用(yòng)場。他(tā)很(hěn)快補充：“我們做輕資産運營就是不斷完善系統，不斷積累經驗，希望為(wèi)将來大規模的出租服務(wù)。”
其二則是大資管的運營經驗。“資産”即未來不斷産生效益的投入，廣義來說，城市廣場、場館展廳、公共設施等等都可(kě)以産生有形或無形的效益。這同樣貼合世聯行所提的“初心”：挖掘資産的價值，降低運營的成本。
陳勁松介紹，世聯行在深圳有管理(lǐ)羅湖(hú)區(qū)桂園街(jiē)道辦項目，該項目最早于2018年簽約，由世聯行及紅璞公寓負責項目改造、運營工作(zuò)。除此以外，今年大資管業務(wù)也逐漸擴大至濟南高新(xīn)區(qū)等地。他(tā)相信，明年公司在這方面将有很(hěn)好的案例誕生。
“關鍵不能(néng)太急。”他(tā)追求的是循序漸進的發展：“就怕步子邁得太快，一下陷入到裏面。就像羅湖(hú)市民(mín)服務(wù)中心，我們試試怎麽運營，這樣的代價就很(hěn)小(xiǎo)。”
或許數年的轉型一度令陳勁松感到困惑，但這并沒有使他(tā)停在當下，反而讓他(tā)更相信資管時代的到來會愈來愈快。對于世聯行，他(tā)希望堅定地摸清方向後就要有耐心，所謂的機遇，是規律所帶來的。
再提及目标時，他(tā)已顯得淡然而輕松：“我們不想後發先至，也沒那本事。我們慢慢來，就解決痛點。”有時候，慢一點反而會比較快。
以下是觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)對世聯行聯席董事長(cháng)陳勁松的部分(fēn)采訪實錄：
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：三道紅線(xiàn)、土地兩集中等政策深刻影響行業，對于行業的變化有什麽感想？未來房地産應該怎麽發展？
陳勁松：這是必然發生的，中國(guó)房地産發生必要性的轉移。10年前我說三十年為(wèi)一世而道更，我們都遠(yuǎn)遠(yuǎn)過了30年，現在到40年了，本來已經更都沒更，現在就得更加嚴厲。
道更幾個必然轉變的客觀因素，包括中國(guó)從全面城市化開始進入到新(xīn)階段，重點的城市群化，全面城市化的總量已經完成。現在隻不過是結構問題，房地産要調結構。
比如說用(yòng)地指标還按照每個省報的原則來放，人口增長(cháng)快的省怎麽辦，人口淨流入多(duō)的地區(qū)怎麽辦？所以現在是結構性問題。建議人口增長(cháng)不高的地區(qū)就别放那麽多(duō)用(yòng)地指标了，把用(yòng)地指标給人口多(duō)的。
另外一個就是土地政策，原先是全中國(guó)大概接近500個城市土地都賣得好，現在基本上收縮到50個城市，這些城市也是房價、地價比較貴的地方，怎麽辦？那就三道紅線(xiàn)、土地兩集中。
土地兩集中是一種暫時的辦法，但深刻影響着這個行業了，企業就必須得轉變。我們發現土地兩集最關鍵是自持物(wù)業快速提升，而且提升比例大，這是前所未有的，就客觀要求整個房地産從短周期變成長(cháng)周期。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：長(cháng)周期對資金和運營的要求更高。
陳勁松：這是巨大的壓力。長(cháng)周期自持，突然就出現了一個賣和租的問題。原先所有的企業對租不重視，而且也算不過賬。今年國(guó)家出台一系列的辦法鼓勵租賃，到現在大家都算不過帳，還在找出路。整個房地産都得面對這些情況，它是必然發生的，那企業怎麽辦？我的感覺就是好好學(xué)習十四五規劃。
房地産既然變成長(cháng)周期，那你就應該關心長(cháng)周期的事，政府明明白白告訴你的就是十四五規劃，在哪裏發展，要解決什麽問題，其實都說得挺清楚了。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：十四五規劃具體(tǐ)将會帶來哪些變化？
陳勁松：十四五規劃關鍵詞之一，多(duō)主體(tǐ)供應。除了招拍挂，還有一些以前的自持物(wù)業可(kě)以改造。可(kě)是我們總是忽略這件事，因為(wèi)沒有一個标準的路徑，大家就覺得麻煩。
比如政策說得清清楚楚，以保障性和共有産權住宅解決城市新(xīn)青年的居住問題。我們的新(xīn)青年買房壓力太大了，強調保障房和共有産權房，解決新(xīn)青年、新(xīn)市民(mín)的居住問題，難道不應該天天追着這個探讨嗎？比如拍了一塊自持地，能(néng)不能(néng)跟政府商量，改成共有産權房？現在REITs已經放開到國(guó)有資産的保障用(yòng)房，能(néng)不能(néng)把自持物(wù)業變成REITs？
我覺得這些都是必要做的，一定要重視十四五規劃。租賃這一塊，其實是整個行業需要閉環。每一步都要政府綜合來解決，今年是十四五規劃提出來的探索年，我認為(wèi)未來三五年之内應該把這些東西都理(lǐ)順，這樣房地産依然是一個非常巨量的跟以前不一樣的行業。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：發展城市群應該注意哪些方面的事項？
陳勁松：十四五規劃已經告訴我們，重點發展城市群，而不是全國(guó)統一發展。重點城市群不就是幾個嗎？而且房價漲也就這些地方漲。有些房價繼續漲的城市，别調配用(yòng)地了，有些用(yòng)地不匹配的，這時候就需要調配了。誰能(néng)調配？隻有國(guó)家。
我覺得共有産權、強保障、有利租賃，肯定都是集中在主要城市群，年輕人多(duō)的地方，而不是全國(guó)統一鋪開。貫徹十四五規劃要因地制宜，而我們的分(fēn)配機制是按照省域、按照城市，而沒有按照真實需要。
城市群怎麽理(lǐ)解？十四五規劃提出發展城市群，惠州、東莞跟深圳這麽近，就可(kě)以承接深圳的保障房。
同時在深圳工作(zuò)的人去到周邊城市依然能(néng)享受保障，社保互認，這樣才能(néng)算城市群。香港的房子有一半是保障房，隻不過要排期。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：熱點城市房價依然維持高位，除了多(duō)主體(tǐ)供應，還有哪些舉措可(kě)以控房價？
陳勁松：我們的調控政策從來沒有這麽嚴厲過，抓的是命門。比如說斷流通，流通都斷了，哪還有炒房這事呢(ne)？不讓你買，還不讓你賣，然後門檻也提高，買房按揭門檻越來越高。然後就是控制金融，壓賣方。
跟全球其他(tā)地方比較起來，我們不叫炒樓。我們的最大的問題是持有房子沒成本，放着等升值，中期比如說拿(ná)深圳房持有5年翻一倍、兩倍。
而房産稅推出太難了，容易打錯人，落地成本特别高，比如甄别一套二套成本就很(hěn)高。我認為(wèi)要學(xué)學(xué)溫哥(gē)華、澳洲收空置稅，空置稅更科(kē)學(xué)、合理(lǐ)。隻要保證房子是為(wèi)了住的就行，反正不能(néng)坐(zuò)等升值。這種做法加拿(ná)大做得很(hěn)成熟，要打七寸。
第二個就是均服務(wù)，我覺得目前還沒調到位。就是學(xué)日本，老師在一個學(xué)校工作(zuò)幾年之後就要調學(xué)校，不能(néng)老在一個學(xué)校。就把學(xué)校、學(xué)區(qū)均等化，這樣有利于公平。這樣一打亂，就沒有學(xué)區(qū)房的概念了。
公共服務(wù)要均等，公共服務(wù)最重要的就是醫(yī)院和學(xué)校。人民(mín)群衆日益增長(cháng)的對醫(yī)療、教育的需求與不均等公共資源之間的矛盾，這是主要矛盾，要解決主要矛盾。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：國(guó)家最近對住房問題也提了很(hěn)多(duō)的解決思路，比如集體(tǐ)用(yòng)地入市、執行商改住等等，解決問題的核心關鍵是什麽？
陳勁松：就是算不過賬，經濟主體(tǐ)沒有動力，比如集體(tǐ)用(yòng)地投資商沒動力；白領也沒啥動力，長(cháng)期生活而沒有配套、交通遠(yuǎn)怎麽辦？必須突破動力問題，其實就是兩個，要能(néng)算得過帳，集體(tǐ)土地REITs必須開放，發REITs可(kě)能(néng)就算得過帳了。
另外一個就是商改住，賣共有産權房。商改住改租，企業已經交了商業地價很(hěn)多(duō)年，利息加起來已經很(hěn)高了，改造也需花(huā)費很(hěn)多(duō)成本。而如果通過國(guó)家擁有一部分(fēn)産權替代補交地價，剩下的就是共有産權，這樣企業就有動力了。所以關鍵是核定變成共有産權，國(guó)家持有一部分(fēn)。
共有産權房如果再想賣，就建立第二市場，但隻能(néng)賣給合資格的人。香港這一塊的政策可(kě)以借鑒，如果你有了微利房，想買商品房就必須把微利房賣給政府，政府再給排隊的人。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：工業用(yòng)地、商業用(yòng)地在許多(duō)非核心空置率比較高，也是一種資源浪費，盤活起來也是類似思路？
陳勁松：工業用(yòng)地、商業用(yòng)地的性質(zhì)，需要高度的包容性，我們判斷它的标準到底是什麽？隻要不是純住宅，我們都應該包容，人家項目上面是研發，中間有一個組裝(zhuāng)，下面開商場、展廳，旁邊再賣咖啡，這個城市不就活躍了嗎？
這個就是多(duō)元使用(yòng)性質(zhì)，隻不過不允許純住宅。各個地區(qū)都有文(wén)化創意産業園，一般都加班到後半夜，不能(néng)住人怎麽辦？這就是城市空間的包容性的矛盾和規劃滞後的矛盾，我覺得這必須得改。
我們要讓年輕人創業成本越低越好，創意就是大家聚集，一起碰撞出來的，這是活力的根本。我們現在的工業園和很(hěn)多(duō)非核心地段空置率那麽高，就是沒活力，開什麽都開不出來。
現在看不止是三四線(xiàn)城市人氣不足的問題，可(kě)能(néng)一線(xiàn)城市的新(xīn)區(qū)也存在人氣不足。所以就有兩個矛盾，第一是城市空間包容性與規劃嚴重滞後；第二是嚴厲管制和沒有人氣的矛盾；第三個矛盾是職住不平衡，帶來城市交通的擁堵。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：買房資格越來越嚴格要求，但是對人才準入放得越來越寬，而且還實行補貼，這種現象如何看待？過程中有什麽問題，應該如何解決？
陳勁松：關于人才房，很(hěn)多(duō)問題需要厘清，比如補貼到單位是否公平，人才的定義是什麽，以及人才分(fēn)配到單位或個人以後再轉租怎麽辦？
人才将人才房轉租，在香港稱作(zuò)公屋富戶，是不允許的，這樣的話人才房需要騰出來調配給下一撥人。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：世聯行近年來出現波動，您有哪些總結與感想？
陳勁松：我們一直在一手樓前線(xiàn)，對于一手樓的感知比較敏感。比如說這些年開發商樓盤在各地不斷複制，那麽策劃本身的價值就打了折扣，所以就比較早地探讨世聯行在新(xīn)的形勢下關于資産運營方面的做法。
比如說公寓、辦公空間包括金融這方面的探索，我認為(wèi)我們探索早了，這是第一，第二，膽子大了。
我們探讨這些，認為(wèi)付出代價是值得的，原因是重新(xīn)回到初心，回到輕資産。而且取得了兩個方面的經驗，一個是公寓運營的系統運營經驗，這個是我們以前賣樓的時候沒有辦法得到的經驗。其實隻要一上量，這些事情必然發生，怎麽辦？我們的這些經驗就能(néng)用(yòng)得上，做輕資産運營就是不斷積累系統、不斷積累經驗，不斷積累痛點解決方案，希望為(wèi)将來大規模的出租服務(wù)。
第二個是大資管，我們認為(wèi)未來産生效益的投入就是資産。廣義上來說，包括城市廣場、場館展廳、公共設施等，都是産生有形或無形效益的。原先城市管理(lǐ)這些沒當資産，而是當成本管，符合政府的規定就行。實際上這是一個資産，給城市增加有形或無形收益的。
類似這些東西不是純物(wù)管概念，是一個資管概念。世聯行大交易的初心是，挖掘物(wù)業價值，節約交易成本，實際上資管同理(lǐ)。這就是我們的一個核心的價值觀。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：資管會是世聯行新(xīn)的競争力嗎？
陳勁松：所謂競争力就是跟上時代的要求，而時代正在發生巨大的變化，而且這種變化我們能(néng)從蛛絲馬迹上看到。
我們還是要服務(wù)到讓産業有活力，資産能(néng)夠發揮效力。資管這個時代到來的日子會愈來愈快。
我們也是慢慢來，不着急，堅定地摸清方向之後就要有耐心。所謂的機遇是規律帶給我們的機遇，而不是機會來了。抓機會世聯行是犯過錯誤的。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：城市資管目前從業者衆，比如傳統四大行其實在退出，部分(fēn)出售給萬物(wù)梁行，怎麽看待這種變化？
陳勁松：五大行随外資進，他(tā)們總部不在中國(guó)，因此對市場的服務(wù)不如國(guó)内部分(fēn)物(wù)管公司，不夠接地氣，所以五大行基本走高端路線(xiàn)。他(tā)們現在退出，我覺得也有道理(lǐ)，因為(wèi)現在賣出的價格也不錯。
競争極為(wèi)激烈在哪裏？最主要是簡單的競争特别激烈，狹義範圍的資管競争激烈。在數字化時代，任何一個行業都要重構，資管也是這樣，關鍵是看我們能(néng)力。所以說我們争取做能(néng)夠創造價值的企業，以挖掘資産價值為(wèi)主。
我們回頭看國(guó)際成熟的物(wù)業管理(lǐ)公司，最終分(fēn)化成高端、中端、低端。低端就是社區(qū)化的，收的物(wù)業費很(hěn)低；第二是專業化的，比如設施設備、安(ān)保清潔等等；再細分(fēn)就是服務(wù)式公寓、寫字樓、商業。這些國(guó)外都經曆過了，現在真正有名氣的物(wù)業公司就幾家，高端的是五大行，然後是一些本地的、商業類的、酒店(diàn)類的企業，這部分(fēn)會多(duō)一些。
隻能(néng)分(fēn)工才能(néng)帶來真正的專業服務(wù)，當然也可(kě)以内部細分(fēn)。物(wù)業管理(lǐ)是一個Forever，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒完，它不斷地演化。
觀點地産新(xīn)媒體(tǐ)：現在開發商普遍有焦慮感，比較着急，您是否認同這種說法？
陳勁松：我覺得着急分(fēn)兩種，一種是發展的焦慮，一種是債務(wù)的焦慮。發展的焦慮就要學(xué)習十四五規劃，不要按照原來的思路賺快錢，慢一點也沒有什麽不好。
債務(wù)這個問題，早發現比晚發現強，什麽叫早發現？就是早點跟人家合作(zuò)。
要厘清債務(wù)就要認賬，心态要調整過來。我建議大家，第一是十四五規劃天天要學(xué)，第二是要看《新(xīn)聞聯播》。
觀點地産網 2021-07-26 撰文(wén)：鍾凱
