2019年5月16日晚，深圳世聯行集團董事長(cháng)陳勁松先生做客《北大彙豐創講堂》，北京大學(xué)彙豐商學(xué)院管理(lǐ)實踐教授、創新(xīn)創業中心主任陳玮教授作(zuò)為(wèi)嘉賓主持與其展開精(jīng)彩對話。

在近兩小(xiǎo)時的分(fēn)享中，陳勁松從信用(yòng)、杠杆、債務(wù)、貨币等方面分(fēn)析了中國(guó)房地産三十年一變的規律與具體(tǐ)演變規則，展現了其方法論指導與獨特的思考方式。

三十年河東，三十年河西

所謂“三十年河東，三十年河西”，對中國(guó)房地産而言，三十年是一個很(hěn)有趣的數字：1919-1949年，中國(guó)擁有房地産且穩定發展；1949-1979年，國(guó)有制體(tǐ)系使得房地産并不盛行，但同時也為(wèi)未來房地産發展提供了保障，說明前三十年的規則會為(wèi)後三十年帶來紅利；而1979-2009年，自改革開放以來，房子不再由單位福利分(fēn)發而改為(wèi)市場買賣，國(guó)有制的體(tǐ)系保障了城市規劃障礙較小(xiǎo)，蓬勃發展的經濟也更使得房地産作(zuò)為(wèi)新(xīn)興的貨币形式更具信用(yòng)。

在第二個十年——1989-1999年，中國(guó)房地産開始突飛猛進，當時社會尚處于對土地、房子、城市、人的思考中；1999-2009年，中國(guó)房地産持續增高，從1998年停止福利分(fēn)房，房屋可(kě)以通過按揭購(gòu)買，土地抵押、房産被承認信用(yòng)可(kě)以作(zuò)為(wèi)貨币；到2008年全球經濟危機，政府放松房産調控度過經濟危機，房産作(zuò)為(wèi)杠杆為(wèi)中國(guó)經濟發展提供了保障。

在過去三十年裏，對中國(guó)家庭而言，75%的資産為(wèi)房産，房産作(zuò)為(wèi)杠杆，也直接推動了中國(guó)的貨币發行，個人開始有信用(yòng)，政府願意撥款，銀行也願意貸款，新(xīn)城建設速度堪稱世界第一。

截至2018年，中國(guó)房地産已度過了資本短缺時代，轉而進入資本過剩階段。在中央指導下，中國(guó)房地産開始進入由量轉質(zhì)的階段，并迎來史上最嚴的宏觀調控，新(xīn)的規則與紅利也同樣即将來臨。

“任何一個其他(tā)國(guó)家發行大量貨币，早就不行了。但中國(guó)沒問題，為(wèi)什麽？因為(wèi)這個錢不是政府印的，它是中國(guó)房地産創造出來的。因此中國(guó)房地産未來大家也一定要記住這個信用(yòng)，是中國(guó)最可(kě)貴的信任。”

未來三十年道更，

無限想象開始定義現實

“道”，即為(wèi)“三十年一世”中運行的大規則，而房地産規則的變化則取決于價值、城市、範圍、内涵。未來城市将進一步分(fēn)化，商品房範圍将擴大至目前的一倍至兩倍，中國(guó)房地産從産品開始全方位配合生活。創業空間與範圍也會持續擴大，共享空間越來越重要，生活将成為(wèi)房地産的主題。

一、價值之道：房子是用(yòng)來住的，不是用(yòng)來炒的——十九大

房産價值往往由貨币、産權、流動性、功能(néng)決定，當代貨币已然直接與信用(yòng)挂鈎。前文(wén)已提到，在中國(guó)，房屋的貨币特性俨然保障了中國(guó)經濟的增速。

自持、出租、變現、質(zhì)押等多(duō)渠道收益方式，與可(kě)分(fēn)割時間空間而持續增強流動性的房産而言，又進一步強化了房産價值，同時價格多(duō)元，創新(xīn)也将進一步産生。

功能(néng)上，商場配套房産的模式也已然落後于時代。至于具體(tǐ)改進，那則是下半場——新(xīn)的三十年該考慮的問題了。

當然，未來房産将以收益定價為(wèi)定價模式，如果永遠(yuǎn)以上半場的規則定義下半場，則永遠(yuǎn)買不上房子。上半場，中國(guó)為(wèi)投資階段，以邊際定價為(wèi)主，而回報僅僅是租金，下半場即将開始，無限想象開始定義現實。

“最後，你會發現整個上半場，中國(guó)就是一個投資階段，買房子也是投資，我們對未來有無限的想象力。”

二、城市之道：分(fēn)化定律

城市分(fēn)化往往由質(zhì)量、半徑與外力所構成，第三産業GDP總量及增速是最值得參考的指标。人口聚集方向，購(gòu)房者遷徙距離，是城市輻射半徑的最終成果，推動城市持續增長(cháng)的外力有多(duō)種因素，最終體(tǐ)現為(wèi)本地存款。

同時，城市結構單一，是停滞的特征，需要有進口轉出口的能(néng)力，實現生産力升級。所以，考察城市還得看産業，而投資是向未來投資，支出帶來未來的現金流。

“人口從哪兒來？憑什麽想着聚集？購(gòu)房者遷徙的距離，比如深圳，深圳的購(gòu)房者遷徙距離簡直令世界人驚歎，想多(duō)遠(yuǎn)就多(duō)遠(yuǎn)。”

“現在所有人，犧牲自己的時間，在幹什麽呢(ne)？在向未來投資。什麽是向未來投資？就是犧牲眼前的享受。”

三、範圍之道：存量與産權——新(xīn)動能(néng)

簡單而言就是存量，如上述所言，中國(guó)房地産正在由量變開始轉向質(zhì)變，難以通過新(xīn)樓盤保持增速的房地産目光都逐漸投向存量占多(duō)數的普通住房。

以深圳為(wèi)例，50%的住房是農民(mín)村，而這恰恰有着真正的生活，甚至直接演變出深圳的特色精(jīng)神。

同時，存量的擴大，引起規則劇變，共享産權、共享空間的概念也基于此産生，也是這一趨勢下的産物(wù)，時間和空間是哲學(xué)概念，這兩個概念都可(kě)以被房子解決。

對于巨大存量的微調與進行産權的細緻劃分(fēn)加工而形成新(xīn)的經營方式所締造的新(xīn)動能(néng)是房地産下半場的經營方向。所以，中國(guó)房地産新(xīn)時代的下半場也正式開始。

“陌生人分(fēn)租一套房的幾個房間，深圳人合租這事兒，不像大學(xué)宿舍要4年，我們經常和陌生人在一塊兒，又不發生兇殺不天天打架，必須建立陌生人的交往規則，大家自動自覺會這麽做。而陌生人交往的規則，就是新(xīn)城市的主要精(jīng)神。”

本文(wén)來源于微信公衆号“PHBS創新(xīn)創業中心”