租售同權，除了學(xué)區(qū)房，還應該有更多(duō)的權利，甚至将帶來房地産下半場的巨大變革。世聯行董事長(cháng)陳勁松先生從更高更全面的角度為(wèi)我們分(fēn)析了租售同權的偉大意義。
大家都在講租售同權，那租售同權到底意味着什麽?要先弄清楚這幾個問題：
第一，什麽是租售同權？租和售怎麽就同權了？這個概念本身意味着什麽？盡管現在還不太清晰，但我們在理(lǐ)論上探讨一下是有必要的。

第二，都說租售同權堪比98年房改，有偉大的意義，到底它的意義在哪裏？

第三，租售同權的商機在哪裏？

一、什麽是租售同權？

有人說2017年租售同權堪比98年住房制度改革，憑什麽？我覺得要先搞清楚什麽是租售同權。
首先，什麽叫“售”的權利？把售的權利搞清楚了，租才能(néng)搞清楚，租跟它同。售是什麽？Property Right，就是它的産權，售是物(wù)業的所有權。
物(wù)業的所有權意味着什麽？都有什麽權利？房地産的所有權權力是“一束權利”，就是一個權利束，房地産因為(wèi)這個權利束的意義誕生了價值。
1、“售”的三個重大權利
第一項是擁有産權就享有城市公共服務(wù)的權利。比如說警察、學(xué)校、醫(yī)院等服務(wù)，不能(néng)不讓人使用(yòng)，這個是Property Right當然的權利，享有公共資源和公共服務(wù)的權利。
第二項是擁有物(wù)業産權，可(kě)以對這個物(wù)業進行抵押、質(zhì)押、出租、改造等，這一系列活動是物(wù)業本身權利帶來的。
房地産所有權在過去30年成為(wèi)了中國(guó)房地産所謂的泡沫，因為(wèi)這個權利是保障的、清晰的，這個權利使得房地産成為(wèi)中國(guó)投資最大的一塊。
第三項其實是第二個權利的部分(fēn)，叫做物(wù)業的重新(xīn)改造、重新(xīn)使用(yòng)和重新(xīn)定義。比如說将物(wù)業大改小(xiǎo)、商改住，隻要不違法，産權所有人就可(kě)以申報，申報部門就得批，不批得有理(lǐ)由，這是物(wù)業的處置權。
2、“售”的權利很(hěn)清晰，但“租”的權利一直不清晰
因為(wèi)售的權利非常清晰，以至于過去30年，在中國(guó)就兩大權利是最明晰的，一是有限公司，二是物(wù)業産權。沒有比這個權力更清晰的描述了——《公司法》和《房地産法》。
凡是權利一旦界定清晰，就是可(kě)以大規模交換的産品。所以，過去30年中國(guó)的有限公司、上司公司、股權和物(wù)業的房地産價值升值跟這個高度相關。
但是租的權利就不清晰。租的權利到底是什麽不清晰？租的權利往往跟合同相關，被合同規定。合同裏，法律對租沒太多(duō)規定，也沒提供太多(duō)保障。
要轉讓一個物(wù)業，那是有明确規定的；如果是轉讓一個租賃産權的話，就不清楚了，就被原合同規定了。而原合同裏甲方跟乙方的權利也不對等，也沒太清晰，以至于租賃在中國(guó)就不是一個可(kě)大規模擴張的業務(wù)。
但是事實上，租賃的量又很(hěn)大，産生了巨量的細碎的合同規定，而這每個細碎的合同裏都充滿着甲乙雙方的較量和博弈。租賃雖然收了管理(lǐ)費，但對權利這方面規定的少，沒把這當回事。
什麽是收了租賃管理(lǐ)費？就是租賃要交稅。按理(lǐ)說，收了稅應該保護，但對租賃又沒說清楚，就隻能(néng)遵照原合同，以至于這裏面的事情就比較多(duō)。比如我檢查過了房間的洗手盆沒有問題，結果過兩天就壞了，你說修理(lǐ)費誰付呢(ne)？
這件事就要根據合同的具體(tǐ)内容了，這就是雙方的較量。一旦出現這種事，這就不是一個大規模、可(kě)拓展、可(kě)轉讓的、可(kě)抵押的生意了。以至于中國(guó)的租賃市場雖然規模很(hěn)大，但仍是一個權利、義務(wù)等都不明晰的市場。
廣東一出“租售要同權”，大家都開始讨論學(xué)區(qū)房，那是權利之一，公共服務(wù)不止學(xué)區(qū)房。我們以為(wèi)租也可(kě)以上好學(xué)校，其實不是，這是跟公共服務(wù)、跟學(xué)校的資源相關的。所以，雖然你在那個學(xué)區(qū)，也不一定能(néng)進去，在這點上你跟買的人是一樣的。
其實在很(hěn)多(duō)地方這都不是個事了，用(yòng)水電(diàn)煤氣費賬單證明我住在這，就可(kě)以上這個學(xué)區(qū)。實際上并不是說學(xué)區(qū)的問題，最重要的是租賃産權的明晰化，既然售的權利有三條，那租就得跟它相同，這樣叫租售同權。
隻要租售同權，就意味着租賃這件事是有保障的，是可(kě)以大規模複制和有清晰界定的。怎麽簽合同，雙方怎麽做都好，就算說這合同不對都可(kě)以，因為(wèi)這符合租售同權基本規定。一旦這樣，租賃合同同樣也可(kě)以質(zhì)押、抵押。
當然也可(kě)以轉讓，因為(wèi)權利清晰就可(kě)以轉讓，這個是租售同權的本質(zhì)核心。一旦這樣，原先分(fēn)散的租賃市場需要被整合，一個規模性的租賃公司才會誕生。
否則就成不了，權利不保障怎麽能(néng)成呢(ne)？沒《公司法》的時候，你辦公司這事能(néng)成嗎？《公司法》就保證了每個人可(kě)以辦公司，這樣公司就多(duō)了。
3、“租售同權”裏的租賃權利應清晰
第一，享有公共服務(wù)，不應該被歧視。當享有公共服務(wù)，不被歧視時，也就是租房成為(wèi)了一個可(kě)接受的、有尊嚴的生活方式了。不管是短租，還是長(cháng)租，沒有公共服務(wù)，租售同權就白說了。
第二，享有租賃産權。租賃産權應該被保護，而且租賃産權應該跟房屋産權一樣，享有租賃期限内的轉讓、抵押、質(zhì)押等權利。如果沒有這個權利，大規模的租賃公司誕生不了。否則，就隻是黑二房東，全是私底下的，不被保護的。
為(wèi)什麽說是黑二房東呢(ne)？因為(wèi)不能(néng)透明，他(tā)的權利也說不清楚。這也是為(wèi)什麽黑二房東也很(hěn)難做大的原因。所謂的租金金融化，因為(wèi)權利不保障，也就談不上金融化了。
第三，享有房屋的處置權。在不違反法律的前提下，對房屋進行改造、更新(xīn)、重新(xīn)分(fēn)割、重新(xīn)裝(zhuāng)修等權利，包括消防報批等，這個權利非常重要。這個權利物(wù)業産權方是有的，因為(wèi)這個房子是他(tā)的。那租賃方有沒有？
這對于集中式、分(fēn)散式公寓同等重要。假設是分(fēn)散式，在小(xiǎo)區(qū)公共契約沒有規定的情況下，就應該有這個權利。比如說N+1的改造權利，管的嚴就沒有，管的松就有，關鍵是群衆不知道。
世聯紅璞公寓在濟南就碰到這種情況，小(xiǎo)區(qū)居民(mín)不讓你開公寓，這個事就非常糟糕，為(wèi)什麽呢(ne)？因為(wèi)權利不明晰。
在公共權利沒有清晰的情況下，申報可(kě)以批，也可(kě)以不批，但是必須得明确誰批誰不批。什麽地方說不清楚，什麽地方就容易産生腐敗、尋租、私下交易、黑市場，租賃怎麽能(néng)健康發展呢(ne)？所以租售同權就是這三個權利。
二、租售同權的偉大意義
為(wèi)什麽租售同權具有偉大的意義？偉大在哪裏？如果沒有租售同權，房子就是所有權的意思，租賃權就不是一個可(kě)以說的清楚的權利。這什麽意思呢(ne)？沒有租售同權，房子就是為(wèi)了炒的，不是為(wèi)了住的，誰都得買房，誰也不能(néng)租，租房就有漂泊感，因為(wèi)權利不清晰。
1、改變中國(guó)人根深蒂固的買房觀念
中國(guó)人幾千年對于租賃合同始終不太重視，以至于骨子裏就要買房，不買房好像就沒根了。其實是制度決定了人性，哪有說中國(guó)人生下來就要買房子的。因為(wèi)這種租售不同權使得租賃不是一種有尊嚴的生活方式。
沒尊嚴這件事很(hěn)嚴重，中國(guó)人重視家庭，愛孩子，怎麽能(néng)老是沒尊嚴地租房子呢(ne)？租房子是一個短期過程。但是我們在國(guó)外可(kě)以看到，1/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他(tā)們沒覺得尊嚴有問題。
舉個例子，世聯曾有一個董事，他(tā)是台灣人，他(tā)在香港就是租房子，從來不買。他(tā)說因此錯過了很(hěn)多(duō)房子升值的機會，他(tā)說這個我認，但是我沒錯過買騰訊股票的最好時機，我為(wèi)什麽非得買房子？對房子我是非專業的人士，房子升值不升值我看不懂，但是騰訊、阿裏巴巴的股票我看得懂，它們漲的不比房子少，我有這種選擇，不用(yòng)非得買房。
他(tā)租的是香港半山一個豪華公寓。他(tā)說我算了一筆(bǐ)賬，買是每平方呎3萬塊錢。租呢(ne)？不到20塊。他(tā)說如果你買了這個房子，收租的回報是不合算的，那我為(wèi)什麽不租呢(ne)？同樣擁有半山的環境，為(wèi)什麽不租？我租了之後，其他(tā)的錢幹别的，回報比這個高多(duō)了。
2、改變房價不斷上漲的局面
目前中國(guó)幾乎所有城市的租金回報率大概在3%左右或者之下，這是不合理(lǐ)的，為(wèi)什麽還要買？租售不同權。租售同權更偉大的意義在于房子是住的，不是炒的，住的人無論是自己擁有，還是租賃，都是同等人格的，都是受法律保護的，都是被公共服務(wù)平等服務(wù)的。
比如說一個長(cháng)的租賃期内，都有對這個房屋的改造可(kě)能(néng)性，否則租賃是不夠的，租約夠長(cháng)就可(kě)以改造，這就租售同權的意義怎麽評價都不過分(fēn)，這是中國(guó)房地産後30年最主要的意義。如果沒有租售同權的概念，接下來30年我們的房地産不好收場，房價還一個勁地往上走，這不是典型的“灰犀牛”嗎？
很(hěn)多(duō)人拿(ná)着很(hěn)低的租金回報率，期待着房子上漲，他(tā)們甯可(kě)房子空着也不租，因為(wèi)大家都是短期行為(wèi)，租賃的人也短期，租房的人也短期，這種漂泊感使得房子隻能(néng)是買的。
3、挖掘非商品房的價值，打開一個巨大的市場
租售同權，一旦租跟售是同等權利，你會發現一個巨大的市場誕生了：那些非商品住宅、非商品寫字樓、老廠房、農民(mín)房、不适應城市發展的房子的價值就可(kě)以得到挖掘了。
中國(guó)的城市有一個特别怪的現象，就是房子十來年就拆，号稱舊城改造，原因是什麽？它們不值錢，因為(wèi)它們是農民(mín)房、廠房，實在是沒商品價值，以至于中國(guó)是建築壽命最短的國(guó)家，建築壽命隻有十幾年，這在全球都聞所未聞，因此造成巨大浪費。
但在商業上又說得合理(lǐ)，房地産公司馬上就交個商品房地價，容積率一提升，房價就漲，幹嘛要改造廠房和老的辦公樓？沒價值啊，所有人都打房地産的主意，全民(mín)房地産由此形成。
我們看到各類機構和企業都變成了房地産公司的原因就在于此，我不幹房地産就是傻瓜，因為(wèi)隻有拿(ná)地賣房我才能(néng)掙大錢。但租售同權使得它們的價值開始發揮作(zuò)用(yòng)，這一部分(fēn)租也可(kě)以租了，但是因為(wèi)沒有租售同權明确概念的提出，以至于租也是短期行為(wèi)，是臨時的，甚至是暗箱操作(zuò)、台底操作(zuò)的。
這跟98年房改一樣，都是激活了一個巨量的市場，這就有了特别偉大的意義。由此，中國(guó)人就不是世界上特殊的一類人，非買房不可(kě)，不買房丈母娘都不待見，所謂的丈母娘理(lǐ)論就不存在了。
女婿就可(kě)以去買阿裏巴巴的股票了，人家有這麽好的回報，為(wèi)什麽要買房？“中國(guó)丈母娘”就是中國(guó)的丈母娘太了解中國(guó)法律了，這是民(mín)衆智慧。跳廣場舞的那幫大媽太了解了，為(wèi)什麽？這東西可(kě)以攥在手裏，跑不了，别的都說不清楚，但她們對法律、權利确實深刻地了解了。
三、租售同權的商機到底在哪裏？
1、“租”的權利金融化
租售同權的概念一旦産生，租的權利金融化就是一個很(hěn)大的商機。比如說ABS、REITs、租賃公司的上市等，但是權利得不到保證，怎麽金融化？什麽叫金融化？金融化是債務(wù)的買賣。這個債不清晰，那是因為(wèi)債依附的基礎資産不被保護。
因為(wèi)租售同權，金融化在幾個方面就會開始突破，分(fēn)析商機在哪裏，就看租賃市場。中國(guó)租賃市場全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰，因為(wèi)說起來更麻煩：地段不同、裝(zhuāng)修不同……除了以上所說的，還有供應集中租賃的住宅非常少，這就導緻集中式公寓少，行業發展不起來，因為(wèi)沒有金融化，資金回不來，權利不保障，規模性的企業就産生不了。
2、多(duō)層次的租賃供應生成
美國(guó)的租賃市場很(hěn)豐富，有學(xué)生公寓、藍領公寓、白領公寓、高級公寓等各種層次的，因此租賃企業逐漸成為(wèi)美國(guó)房地産市場中最重要的參與者。租賃成為(wèi)衡量物(wù)業價值的主要标杆，租金多(duō)少，分(fēn)析租金就知道有沒有泡沫，我國(guó)房地産市場連泡不泡沫都不清楚。
如果沒有租售同權，不可(kě)能(néng)誕生那麽豐富的供應，這叫供給側改革。供給側改革喊口号沒用(yòng)，必須規定權利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，細分(fēn)市場由此開始。這件事的意義是使得中國(guó)各個層次的租賃人口都會有尊嚴。
3、各類REITs的誕生
未來30年我們可(kě)以預見的是各種REITs的誕生，REITs最主要的是租金，以租金為(wèi)主的信托，租金必須要透明、可(kě)管控，運營公司會誕生，中國(guó)房地産由此走向國(guó)際化。這并不是物(wù)業稅的問題，而是租售同權的問題。
房價那麽高，到底合不合理(lǐ)？我們不知道，但是因為(wèi)各種類型的租金透明了，這就是巨大的商機，這就是租售同權的意義。
過去說大城市房價高，要解決年輕人的居住問題，一講就是政府安(ān)居房、政府租賃，那都是表态，其實這件事是制度問題、是結構問題、是生活方式，是未來房地産最主要的指标，不是簡單的一個部門怎麽幹，那就沒有意義了。
因為(wèi)租售同權的推出，因為(wèi)租售同權概念的落實，使得中國(guó)人在居住方面跟國(guó)際完全接軌，這相當于第二次房地産改革。