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陳勁松：房價上漲是不是“龐氏騙局”？——與趙建教授商榷發布時間：2023-07-21

上一篇文(wén)章《為(wèi)什麽房地産仍然是中國(guó)經濟的支柱産業》引來朋友們評論最多(duō)的是：雖然是經濟的支撐柱子，但是“從中國(guó)房地産過去十年野馬脫缰式的發展看，鼓吹房價上漲何嘗不是龐氏騙局？”

關于“房價”上漲的泡沫問題，目前有以下主流方面的認識：

“房價”上漲是“龐氏”騙局，未來必爆無疑。故應主動“刺破泡沫”，回歸正常，避免系統性金融風險。

顯然，對這個問題的認識，關乎大局，關乎“興衰”，有必要充分(fēn)讨論，并作(zuò)為(wèi)政策的依據。因為(wèi)目前雖然政策有所放松，但似乎“心有餘悸”，而且承受着廣泛的輿論壓力。

那麽“房價”上漲是“龐氏騙局”嗎？

趙建教授的《重啓經濟的關鍵并非債務(wù)，而是信用(yòng)》，反趙燕菁教授的“債務(wù)”觀，并将“債務(wù)”信用(yòng)基礎分(fēn)為(wèi)三類：

（一）主營業務(wù)收入為(wèi)信用(yòng)基礎的“天使”；

（二）抵押品價格上漲的“脆弱”；

（三）借新(xīn)還舊的龐氏“魔鬼”。

而且認為(wèi)，“第（二）類的不斷強化的正反饋，最終導緻資産價格過度上漲，将會制造大風險，因為(wèi)第二種信用(yòng)來源産生的債務(wù)天生是不穩定的。

而第三個信用(yòng)來源先天就是‘龐氏’，結果必然是兩種：第一種發生債務(wù)危機，資産負債表崩潰，強制出清；第二種，不斷地兜底、展期、發行了過多(duō)的貨币，導緻惡性通脹和社會動蕩。”

這個問題如此重要，以至于必須在讨論之前明晰幾個基本概念——即：“資産” ≠“信用(yòng)” ≠“債務(wù)”。

1、房地産本身是“資産”，資産是能(néng)帶來未來收入的财産，這種未來收入可(kě)以是每年的現金流，也可(kě)以是增值收入，兩種收入無所謂“好”、“壞”，更不能(néng)定義“天使”和“魔鬼”；

2、負債主體(tǐ)才有“信用(yòng)”可(kě)言，債務(wù)人的“信用(yòng)”和“抵押資産的價值”是不能(néng)劃等号的。資産的價值是可(kě)評估、可(kě)度量的“實物(wù)”，而“信用(yòng)”是債務(wù)人可(kě)靠度的人格化，甚至可(kě)以與“有否抵押物(wù)”無關；

3、所謂“主營業務(wù)收入”，對房地産而言類似“租金”，被趙教授稱為(wèi)“天使”。但非常遺憾，相當多(duō)的資産是沒有市場轉讓價值的，比如“隻租不售”的保障房；

4、“債務(wù)”與“資産”的關系，當然不是穩定的，簡單來說，其中之差就是“信用(yòng)”，即“資産－負債≈信用(yòng)”；

5、“龐氏騙局”，指用(yòng)蒙蔽信息的方式讓後來投資給先前投資退出買單，而在債權人明知的情況下的反複投資，不能(néng)說是“龐氏“，隻能(néng)說是堅貞的“愛情”，與“債務(wù)人”的龐氏無大相關。

趙教授說，“因為(wèi)房地産價格上漲導緻了抵押物(wù)不斷兜底、展期，而發行了過多(duō)貨币導緻了惡性通脹與社會動蕩。”這觀點，與其說是“理(lǐ)論推導”，不如說是罔顧事實的信口胡謅！

過去十年的貨币超發與房地産價格的關系确實需要仔細地梳理(lǐ)，趙教授可(kě)以查一下數據，貨币增長(cháng)的第一因素絕不是房地産價格上漲，而是“外貿入超”原因和中國(guó)經濟總體(tǐ)規模的翻番。

房地産與貨币的關系，在于作(zuò)為(wèi)商業銀行最大的抵押物(wù)，為(wèi)經濟中流通的貨币（M2），創造了基礎。作(zuò)為(wèi)世界最大市值的中國(guó)房地産，總盤子接近于M2，這麽大的貨币“創造”能(néng)力，真帶來“惡性通脹”了嗎？

基于房地産的M2貨币創造，不是“飛機撒币”，隻是帶來了經濟繁榮，當然有時會帶來“投資過熱”而已。而這種“過熱”，當時覺得有“大問題”，必須“主動捅破泡沫”。這三年主動捅破泡沫，又帶來了什麽？倒是沒有一丁點兒的“惡性通脹”，嚴重的通縮不是這種“自殘行為(wèi)”嗎？不是這種荒謬理(lǐ)論的實踐結果嗎？

趙教授說“價格上漲是脆弱的，不穩定的，将會制造大風險”，這種擔心是非常令人不安(ān)的。但是，是市場讓人放心，還是“專家教授”的建議本身更讓人放心呢(ne)？

由于擔心市場“過熱”，世界各國(guó)都出台一些限制房地産市場自由買賣的措施，其規律是：一個地區(qū)凡是“保障房”總量占比越大的，對商品房市場的限制措施就越少，同時，其商品房市場波動對經濟的影響也就越小(xiǎo)。

對于中國(guó)而言，由于保障房欠賬太多(duō)，商品房價格變化既牽動低收入人群的緊張，也牽動了高收入投資人群的不安(ān)。但過去二十年，在所有可(kě)投資資産市場中，沒有比房地産更穩定、更“不脆弱”的了，與趙教授說的正好相反。這不正說明了作(zuò)為(wèi)全社會财富的貯存标志(zhì)的基礎特征嗎？

1、容量巨大；

2、價格相對穩定；

3、交易量的變化，不影響财富的衡量。

是不是所有房價都應該上漲不跌？當然不是！市場哪裏有這樣的道理(lǐ)。

市場的道理(lǐ)在于“應漲盡漲，應跌盡跌”；上漲不應限制，下跌不應阻攔。在市場價格發出明确信号的時候，比如趙教授所說的那些“城投債”已經“爆煲”的城市，就不應該再“賣地”，而是“收地”，不是提什麽“尋找新(xīn)的利潤增長(cháng)主體(tǐ)”，這樣“遠(yuǎn)水不能(néng)救近火”的建議，雖然是對的，但隻能(néng)是眼看着城市破産的危險，又能(néng)有什麽用(yòng)呢(ne)？

當然，在市場低迷、消費萎縮、經濟下滑時，整體(tǐ)的無風險利率中樞的下降，對整體(tǐ)房地産的價格給予支撐，使生産和需求端“資産負債表”得以修複，不正是不發生系統性全面風險的前提嗎？