兔年伊始，萬象更新(xīn)。一切都在恢複式重啓，人們對2023年經濟都因此寄予了很(hěn)高的期望。這種期望與以往不同，并不是簡單的猛然的增長(cháng)，而是不像過去三年那樣沒底線(xiàn)的下跌，市場可(kě)以恢複三年前的正常。顯然劉鶴副總理(lǐ)在達沃斯論壇上的“房地産仍然是中國(guó)經濟的支柱産業”這一論斷讓行業看到了“反思”、“理(lǐ)性”和“希望”。

但我們同時也看到了許多(duō)坊間各類人物(wù)對這一論斷的質(zhì)疑和反對。比如學(xué)者鄭永年先生，而這種反對具有普遍的代表性，特摘錄如下：

“現在，市面上有兩種思路。一種有點‘病急亂投醫(yī)’，主要表現為(wèi)回到一種比較傳統的思維方式，有些人又在号召搞基建，有些人提倡回歸房地産的重要性。

因為(wèi)像傳統基建等方法，我們的發展和增長(cháng)空間已經不大了。房地産實際上也已經飽和了，我們現在的一些做法隻是說能(néng)化解一些問題。

想讓房地産再成為(wèi)中國(guó)的經濟支柱，實際上還是很(hěn)困難的，尤其是從世界經濟史的角度來看，沒有一個經濟體(tǐ)可(kě)以長(cháng)期依靠房地産而成為(wèi)發達經濟體(tǐ)。”

——《大灣區(qū)評論，鄭永年對當前形勢一些判斷》

鄭教授的觀點與我接觸到的很(hěn)多(duō)學(xué)者和自媒體(tǐ)人的觀點類似，看似“有邏輯、有态度、有學(xué)問”，實則大而化之，概念含混，而且誤用(yòng)經濟史資料來誤導政策，有必要進行讨論。因為(wèi)，正是這種思路導緻了過去三年一系列對行業的打壓，導緻了從地方政府、開發商到消費者的“資産負債表”的惡化，進而引發市場成交量的極度萎縮。

什麽是“經濟的支柱”？先說微觀經濟。

我們都知道，微觀經濟的主體(tǐ)是“企業”和“消費者”，我這裏的“企業”是泛指一切從事生産和經營的法人主體(tǐ)，并不特指“房地産開發企業”。

現代企業的“資産負債表”擴張，意味着擴大再生産；消費者的“資産負債表”擴張意味着擴大消費，反之則導緻“需求下跌，經濟下滑”。

過去三年為(wèi)什麽出現“反之”的狀況？為(wèi)什麽社融下降，内需（消費）下跌，市場成交慘淡？當然是“資産負債表”萎縮導緻。

有人說是“疫情”導緻，當然也是；但去年12月之後，到春節期間，完全沒有三年前的“返鄉置業潮”和“開店(diàn)擴張潮”，不就是“資産負債表”支撐不住擴大生産和消費嗎？

那麽企業和消費者“資産——負債表”是怎麽構成的呢(ne)？

根據中國(guó)社科(kē)院2019年計算，消費者非金融類資産絕大部分(fēn)是住房資産，占總資産40%。這兩年，多(duō)數城市二手房價格同比、環比均回落，導緻“資産負債表”縮水。

社科(kē)院研究認為(wèi)更深層次的問題在于“住房資産價值的不确定性增大”！

消費者資産負債表情況可(kě)以類比于“民(mín)企”的情況，在此不贅述。

“宏觀經濟”比較複雜，往簡單了說主體(tǐ)就是“政府和銀行”，當然特别重要的是“貨币”。（關于貨币的M0、M1、M2等問題，篇幅太長(cháng)，來文(wén)再述）。宏觀經濟的好與壞，主要衡量指标是“經濟增長(cháng)、物(wù)價貨币穩定、不發生系統性金融風險”。

經濟增長(cháng)，中國(guó)号稱“三駕馬車(chē)”：在“外貿”、“消費”不景氣的前提下，就靠政府“投資”了。

投資就是擴張“資産負債表”，而政府投資的主體(tǐ)，主要參與方“地方政府”的“城投債”已經開始違約了。支撐地方政府的“支柱”是什麽？不是一目了然了嗎？銀行就是相關風險方，所謂“系統性金融風險”的底線(xiàn)，都是可(kě)以計算出來的。房地産不是支柱行業，哪個行業是呢(ne)？鄭教授居然說，“基礎科(kē)研、轉化數據”，這不能(néng)不說是太幼稚了吧！

确如鄭先生說，“沒有一個經濟體(tǐ)依靠房地産而成為(wèi)發達經濟體(tǐ)”，中國(guó)也不是！中國(guó)房價剛好完美配合了中國(guó)“工業化”和“城市化”的大勢，而成為(wèi)中國(guó)“核心資産”的，這個核心資産撐住了“世界工廠”和中國(guó)制造，并不斷升級，這正是發達經濟體(tǐ)的普遍的模式。

我之所以說房地産仍然是發達經濟體(tǐ)的支柱行業，主要是從以下幾個方面看房地産的作(zuò)用(yòng)：

1、巨大的存量市場；

2、從廣義房地産業占GDP比重看仍是經濟支柱；（美國(guó)2021年GDP中房地産仍占比11.52%）

3、房地産價格下跌仍然是經濟危機主因；

4、房地産相關稅收是地方政府主要收入之一；

5、住房價格仍然是城市分(fēn)化的主要标志(zhì)；

6、良好的住房仍然是消費者美好生活的主要向往；

7、各種類型住房品類多(duō)樣化，支撐了城市的發展；

8、房地産仍然是經濟中最穩定、最受銀行歡迎的抵押資産；

9、雖增量市場不如中國(guó)大，但巨大的存量市場的交易服務(wù)改造提升依然是巨量市場。

以上所述 9 條，在中國(guó)又何嘗不是呢(ne)?

對房地産重要性的認識，無論在理(lǐ)論上還是在實踐中，都應該以實事求是的态度來對待，因為(wèi)太重要而不能(néng)情緒化、簡單化粗暴對待，否則就真“支撐”不住了！

附：重磅！鄭永年對當前形勢的一些判斷！——文(wén)章來源于大灣區(qū)評論 ，作(zuò)者鄭永年