一、中國(guó)房地産已走過30年規則要改了

此前有一段時間搞房地産論壇大家不積極，因為(wèi)大家覺得沒有什麽好問的。現在大家又積極踴躍了，不是因為(wèi)轉型成功不成功，而是因為(wèi)黑天鵝一個接一個到來。

最典型的就是：今年上半年房地産還一路高歌猛進，結果9月份“930”黑天鵝突然就出現了。全行業可(kě)能(néng)對本輪調控的力度以及結果的估計不足。

過去，房地産經曆了十幾次調控，很(hěn)多(duō)人因此不太在乎是否調控。但是本輪調控跟以往的調控是不一樣的，情況發生了很(hěn)大的變化。

中國(guó)房地産行業已經30年了。世界二字，“世”是時間，“界”是空間，“世界”就是時空。一世是30年。“30年為(wèi)一世而道更”，道就是規則，三十年河東三十年河西，中國(guó)房地産走過30年以後，規則要改了。

到了“道更”的時候，全行業必然面臨一個根本的哲學(xué)問題——你是誰？你從哪來？你要到哪去？更具體(tǐ)一點說，就是房地産是什麽？房地産從何而來，我們向何而去？

二、過去30年裏房地産的邏輯 到今天已經完全變了

上半場有四個關鍵詞：第一個是地方的土地财政；第二個是房地産的預售制度；第三個是持續的巨量增長(cháng)（前年我們認為(wèi)到了階段性高點，結果去年立馬破了前年的記錄，今年從前三季度看，全年的銷售額可(kě)能(néng)會達到十萬億，破去年的紀錄一點問題也沒有）；第四個開發紅利，沒開發紅利就沒有地王！

上半場有四個市場背景：資本稀缺、城市化人口流動、供不應求、基礎設施不足；隻有深刻理(lǐ)解這些背景，才能(néng)理(lǐ)解行業從何而來。以資本為(wèi)例，之前是資本稀缺時代，上個世紀80年代到90年代初，我們出台了一系列中國(guó)房地産的根本制度：政府沒錢靠土地财政；開發商沒錢靠預售；老百姓沒錢靠按揭……現在不一樣了，資本稀缺變成了資産荒。大家不知道應該把錢投到哪裏去。邏輯完全不一樣，因此規則肯定要變。

城市化已經到了部分(fēn)城市要限制人口的程度了。比如，北京要限制常住人口數。北   京、上海的土地指标沒有一年能(néng)夠完成，這跟30年前是不一樣的。

市場從供不應求到要去庫存。以前基礎設施不足，現在我們面臨産能(néng)過剩。

以上是中國(guó)房地産從上半場走到下半場的過程中發生的變化。

三、沒有産業支撐的城市 即便軌道交通發達也很(hěn)危險

下半場的四個關鍵詞：量變到質(zhì)變、服務(wù)紅利、大都市圈化、存量；理(lǐ)解了這些變化，就能(néng)抓住市場的契機和創新(xīn)的本質(zhì)。

下半場是從量到質(zhì)的時代，我們需要問什麽是房地産，房地産是誰的問題。

首先，城市變成大都市圈，大都市圈化跟原來的城市化存在區(qū)别；其次，過去我們講的基本是增量，但其實存量也是房地産。這兩個問題，都是下半場需要極度關注的。

在價值層面，過去買地賣樓的基本幹法可(kě)能(néng)會發生變化。

非洲的摩洛哥(gē)經濟隻相當于中國(guó)的80年代，而且是一個農業國(guó)家，其兩個主要城市，馬拉喀什和卡薩布蘭卡的房屋質(zhì)量比中國(guó)差很(hěn)多(duō)，相當于深圳的農民(mín)房，但房價在人民(mín)币12000每平米左右。因為(wèi)這兩個城市是核心城市。而那裏的中國(guó)人也多(duō)，特别是華為(wèi)、中石油等中資企業的人多(duō)。但是稍微偏遠(yuǎn)一點的地方，就賣不起價格了。

20世紀80年代的上海、北京、深圳這些一線(xiàn)城市，房價大概是3000到5000，隻有馬拉喀什和卡薩布蘭卡的一半。

因此，過去說的一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)遞進式的演化可(kě)能(néng)并不一定對，未來房價變化的核心邏輯将跟都市圈的改變緊密相關。未來一兩年，在核心城市限貸限購(gòu)的情況下，房地産的發展空間在于整個大都市圈，比如深圳外圍的中山、東莞等；還有北京外圍的六環到七環之間不限購(gòu)不限貸地區(qū)。

不過，光看到都市圈中心的距離和交通也不行，軌道交通規律不一定是對的。以日本的戶田為(wèi)例，戶田的交通非常好，在地鐵沿線(xiàn)，半小(xiǎo)時之内可(kě)以到東京市區(qū)，但是它沒有産業，隻是一個“卧城”，因此竟然是全日本房價最低的地方。所以對于房企來說，如果在北上深周邊的城市高價拿(ná)了地王，但缺乏産業支撐，即便軌道交通十分(fēn)發達，也不一定賣得起價格。一定要軌道交通加産業才能(néng)讓城市煥發活力。

全世界都是類似的邏輯，前面提到的馬拉喀什，開車(chē)不到半個小(xiǎo)時，就能(néng)到非洲部落，看到羊在樹上，那是奇觀，但那個地方的土地幾乎一錢不值。城市是創新(xīn)的發動機，所有創新(xīn)都發生在核心都市，包括所有房地産的創新(xīn)，違背這個邏輯做事就很(hěn)可(kě)能(néng)會頭破血流。核心都市是人群的大容器，有一個容器規律。紐約的華爾街(jiē)跟中國(guó)城距離很(hěn)近，高大上跟髒亂差挨在一塊，看起來好像不搭，但二者形成互補，非常協調。

所有高大上之所以有效率，是因為(wèi)有髒亂差，髒亂差讓高大上凸顯。因為(wèi)隻有有髒亂差的地方服務(wù)人員才住得起，進而能(néng)夠低成本的提供24小(xiǎo)時的服務(wù)。

同時，這也說明，即使是核心城市的房價也在分(fēn)化，而且未來會越來越嚴重：一些資産在高速流動，另一些則根本就沒法賣，隻能(néng)租出去。

四、地産下半場可(kě)能(néng)會出現很(hěn)多(duō)黑天鵝

地産下半場，極可(kě)能(néng)會出現很(hěn)多(duō)我們以前預料不到的黑天鵝。

首先是土地财政。

土地财政是中國(guó)房地産的根本制度，1987年拍賣第一塊地，一直到現在，馬上就滿30年了。怎麽變？值得大家密切關注。

其次是預售制度。

我們可(kě)能(néng)會從中國(guó)香港的預售制度，過度到歐美的預售制度，時間節點是2019年之前。

憑什麽沒交房就按揭？目前，開發商已經不缺錢了，為(wèi)什麽還要将預售作(zuò)為(wèi)融資手段呢(ne)？一旦預售制變更，那麽房企的負債率會随之變化。

環保一定會從先進理(lǐ)念變成強制的要求。目前，加入綠色供應鏈的隻有70餘家房企。作(zuò)為(wèi)有先見之明的房企，應盡快加入綠色供應鏈，不環保就不采購(gòu)。

五、圍繞150萬億存量市場進行創新(xīn) 市場依然很(hěn)大

下半場服務(wù)紅利最主要的變化是人的變化。

中國(guó)有兩波人在房地産發展過程中起着極其重要的作(zuò)用(yòng)，一個60後，一個85後，而且這兩波人通常是一家人，父子關系。但兩波人的生活方式不一樣。85後90後有撒嬌派詩人，許多(duō)是富二代，家裏有人出錢可(kě)以撒嬌，這些人現在就是消費的主力軍；而60後的群體(tǐ)退休，則可(kě)以推動整個養老産業的發展。研究中國(guó)的消費升級，隻要研究這兩波人就可(kě)以了。

我們以前講究戶型的模範家庭式，但核心區(qū)的資産泡沫化，幾乎都不是模範家庭式。香港70年代賣出的的戶型，全部在改造，變成劏房（打破原戶型，分(fēn)割出的小(xiǎo)房）銷售。因為(wèi)價格太貴，如果過大的話，租也租不起。

未來，中國(guó)核心城市中心區(qū)的戶型也會變。比如，客廳和廚房可(kě)能(néng)就不需要了，因為(wèi)他(tā)們的時間不花(huā)在客廳，廳就沒有用(yòng)了；還有居住共享，美國(guó)試驗證明，除了沖涼上廁所睡覺不能(néng)共享，其他(tā)都可(kě)以……一旦這樣，戶型自然要跟着改變……

更進一步的說，将來，内容會取代功能(néng)，因為(wèi)基本的功能(néng)，大家都差不多(duō)，但是場景卻是可(kě)以不一樣的。

當然，所有的變革一定是要基于産權的分(fēn)割的實現。房地産是不動産，不動的東西很(hěn)難流通的。要能(néng)流通，要誕生一系列的創新(xīn)，必須在房地産一系列的權利的分(fēn)割的前提下，在共享的前提下，這是未來房地産一切創新(xīn)的根本。

我國(guó)房地産的使用(yòng)權、抵押權、經營權和共享是一個公共制度。在國(guó)外，擁有一套房産會有一本公共契約，目前中國(guó)還沒有，但未來一定有。

因為(wèi)，所有的創新(xīn)都需要在權利中加入規則予以約束。在不改變所有權前提下，還能(néng)改變使用(yòng)權，照樣能(néng)抵押、上市流通，進而對其進行拆分(fēn)。未來，我們需要高度關注房地産這個實體(tǐ)背後可(kě)以拆分(fēn)的權利，這與房地産的新(xīn)金融緊密相關。

目前新(xīn)房市場每年銷售額10萬億左右已經足夠吓人，可(kě)是，我們背後還有一個150萬億的存量市場，空間非常非常大。