一、不确定性，将帶來确定性的“新(xīn)常态”
從2019年開始，房地産行業，無論是開發、運營、銷售，還是長(cháng)短租、文(wén)旅、産業園、共享辦公，都已感受到資金、銷售、客戶不足及政策的壓力。
此次疫情，将存在的難點進一步放大，行業的上中下遊企業，雖然遭遇不同的問題，但大家都在思考一些商業的本質(zhì)問題：
1、如果黑天鵝和灰犀牛（自然、經濟、政策）是常态，那麽行業抗“脆弱性”是什麽？
2、在客戶和市場經曆大打擊背景下，他(tā)們的心态和情緒會發生什麽變化？這個變化的敏感性分(fēn)析對我的産品意味着什麽？
3、不同地區(qū)、不同産品的适應性、彈性及風險，需要怎麽調整？為(wèi)什麽需要建立與客戶風險共擔的機制？
以前整個行業處于快速發展期（供不應求），哪怕碰到非典（天災）、碰到最嚴厲的調控，大家都知道這是暫時的，有“豬堅強”的“挺字經”就夠了。
但此次疫情帶來的思考就絕對不同往常！這是一個行業“深思考”的起點，也是下半場強制轉型的最大“警示”！
二、表面體(tǐ)現在運營、銷售上，實質(zhì)體(tǐ)現在行業的“體(tǐ)系風險”上
現在，無論是拿(ná)地、舊改，還是文(wén)旅産業，試問：還有單純的住宅開發嗎？
如果，現在長(cháng)短租、文(wén)旅、寫字樓運營都碰到了最終用(yòng)戶的違約（不可(kě)抗力），那麽接下來，資産的租值必然下跌，租值當然意味着資産價值的下跌。傳導的時間不會很(hěn)長(cháng)，那麽金融債劵、抵押貸款呢(ne)？
最終用(yòng)戶的變化決定了運營的現金流。過去，通過住宅銷售保自持物(wù)業運營，自持物(wù)業抵押來貸款住宅地價的計算方式，需要什麽體(tǐ)系的“頂層設計”才能(néng)不導緻體(tǐ)系風險的“多(duō)米諾骨牌”效應，已是行業必須思考的問題了！
1、有多(duō)少服務(wù)業企業自置物(wù)業用(yòng)來辦公？
2、租金不是剛性的，但貸款是剛性的，企業的現金流到底如何？
3、個人投資者的計算公式變了嗎？以前算升值的收益，現在流動性不足情況下，怎麽算收益？
三、住宅産品問題
住宅是中國(guó)房地産市場最确定的市場，受疫情影響相對小(xiǎo)得多(duō)，但并非沒有不能(néng)改進之處：
1、公共服務(wù)、學(xué)校和醫(yī)療，在此次疫情中暴露了嚴重短缺！未來，這方面“配套”系數權重會大大提升，無論是選地、規劃，還是配套；
2、高層住宅的痛點暴露無遺：電(diàn)梯、配送、下水、集中空調和通風。什麽是“抗炎小(xiǎo)區(qū)”？
3、原則上，客戶現金流不能(néng)一概而論。但香港經驗告訴我們，在市場不确定情況下，豪宅市場最脆弱，投資型也不好，剛性需求下降最少，那麽什麽是你市場中的“剛性需求”？
我們需要思考：客戶選房因素權重會有哪些變化？
四、關于政策和金融
中國(guó)之前的房地産周期，都是政策周期！沒有什麽艱難是政策解決不了的：放水+放松！
那麽，可(kě)以預見的是馬上就會出現“放水”、“放松”，這取決于本次調控政策的責任主體(tǐ)“地方政府”，估計也會比較大尺度地放松了。
可(kě)以預見：
城市化趨勢不變，那就是大城市化，而不是小(xiǎo)城鎮化，因為(wèi)公共服務(wù)根本不支持。
問題在于：
1、放水，原則上的“精(jīng)準放水”，即支持重大項目、支持企業。那放水的“滲漏效應”什麽時候惠于百姓？
2、重大金融突破在于“REITs”，什麽時候可(kě)以大面積推出？
3、房企和所有企業再加杠杆的能(néng)力有多(duō)大？如果不誕生新(xīn)的以産品而不是企業為(wèi)底的金額創新(xīn)，企業還敢再加杠杆嗎？
4、商辦已積壓，自持已抵押，不大面積放松“商改住”，現金流怎麽實現平衡？
5、文(wén)旅、産業園，原來隻是社會市場中的一個功能(néng)環節，現在看來，它們非常脆弱。故在選址、規劃、出讓上，更多(duō)思考生活和最低限度如何自平衡？
6、對資産運營企業，如何在避免攤銷裝(zhuāng)修的剛性成本的同時，還要支付剛性的人力成本？
五、企業應該做什麽？
市場未來會變化，而且會變得和以前不一樣，這是肯定的！
所謂沒有永遠(yuǎn)的企業，隻有時代的企業。那麽在這個新(xīn)時代的起點，企業應該幹什麽呢(ne)？
有人說，隻需要“線(xiàn)上售樓處”、“遠(yuǎn)程看樓”、“線(xiàn)上成交”，這夠嗎？
當消費者權重變化了，産品不改變，隻改變售賣形式，能(néng)成交嗎？
有人說“挺一下就恢複了”，消費者什麽時候恢複？金融機構會無限讓你放大杠杆嗎？
因此，世聯行認為(wèi)，為(wèi)了未來三年的新(xīn)趨勢，各企業此時必須重新(xīn)檢測：
1、在手項目的重新(xīn)盤點，從現金流、産品升級到最終計劃的重新(xīn)修訂；
2、所有自持、存量、待開發用(yòng)地的價值重新(xīn)評估，一直到落地運營的測算和前提條件；
3、如何從計劃開始，設置項目的變化彈性？這可(kě)能(néng)是未來最重要的機會；
4、服務(wù)、服務(wù)、服務(wù)！怎麽設定服務(wù)内容、空間和可(kě)實施性？
5、直銷和網上售樓當然重要，關鍵在于内容、産品、金融支持及綜合策劃！
不是每一個冬天都一樣肅殺；
不是每一次春天都一樣溫暖！
未來就從現在開始了！
