陳述丨陳勁松：
租售并舉，讓90後成為(wèi)城市的主人
今年，共和國(guó)成立70周年，中國(guó)房地産走到今天也已經30多(duō)年了，這個行業這麽多(duō)人這麽多(duō)年前赴後繼地努力，形成了這個市場今天的規模。現在，房地産正在走向下半場。在房地産行業中，有多(duō)重類别。從大的參與者來說，開發商是開發主體(tǐ)，但市場也有設計、營銷代理(lǐ)、評估等純粹的服務(wù)商，在市場上專業地诠釋自己的角色。很(hěn)多(duō)開發企業擁有自己的物(wù)管，大家以為(wèi)物(wù)管和開發是一碼事，其實不是，物(wù)管也是專業服務(wù)。市場上有很(hěn)多(duō)獨立的、輕資産的服務(wù)公司，伴随着行業的成長(cháng)而發展起來，世聯行就是其中一個代表。
世聯行在上半場的故事
一、創立世聯行的初衷是什麽？當時行業狀況什麽樣的？如何選擇合夥人？
90年代，我畢業後去到香港的中海工作(zuò)。中海主要做房地産開發，接觸到很(hěn)多(duō)市場參與者，比如CBRE、中原、仲量聯行等。這些服務(wù)商在市場上服務(wù)于各個機構，他(tā)們經過市場的篩選，靠專業服務(wù)賺錢，所以必須把自己的專業做好。因此他(tā)們在數據、研究等方面非常深入，因為(wèi)是第三方，而不是in-house的企業内部部門，提供内容相對客觀、理(lǐ)性，這給了我很(hěn)大啓發。
我太太佟捷在90年就來到了深圳，她是中國(guó)第一代的評估師。當時我們覺得，如果中國(guó)的房地産行業從深圳開始萌芽走向全國(guó)，是否需要專業服務(wù)呢(ne)？應該需要，這就是我們創立世聯行的初衷。
世聯在1993年成立時，拿(ná)到的是深圳國(guó)土局對行業的第一張批文(wén)。所以，這個行業當時基本從零開始。最初創立世聯行，是以佟捷為(wèi)主，合夥人是佟捷的同學(xué)、同學(xué)的老公，或是在市場上接觸過的出色人物(wù)。大家在這個行業溝通，志(zhì)同道合，确認輕資産服務(wù)就是我們要做的。我們第一批創業的5個人，有個共同特點：名校畢業，有理(lǐ)想沒錢，但相信知識會創造價值。
二、創立世聯行時，市場情況如何？世聯行是如何做的？
世聯行成立時是房地産市場最低潮時，當時國(guó)家正在進行宏觀調控，并且是第一次對中國(guó)沿海地區(qū)的房地産進行大調控，銀行抽貸導緻到處都是積壓。我們相信專業産生價值，若房子供不應求，怎會有專業價值的産生？所以，當房子難賣時，代理(lǐ)商的價值就凸顯了。
1995年，深圳很(hěn)多(duō)房子都賣不動。如果對開發商說我幫你代理(lǐ)，他(tā)們非常歡迎，因為(wèi)在成交完成後代理(lǐ)商才收傭金。當時我們進入代理(lǐ)行業的第一個口号就是——消化積壓。憑什麽能(néng)消化積壓？我們就分(fēn)析這個行業：
1、找到交易的對象，誰能(néng)買？
2、買房過程中，買家能(néng)越過談判、簽約的門檻嗎？他(tā)想買，但買不起怎麽辦？
3、那麽多(duō)積壓樓盤，他(tā)對這個房子有信心嗎？合約的履行要有信心。
因此，找到交易對象，完成談判簽約，對合約履行有信心，我們把這三點叫做交易成本。當世聯行把不可(kě)能(néng)成交變成可(kě)能(néng)了，我們就把交易成本降低了。
三、世聯行主要經曆了哪幾個階段？每個階段主要做了哪些事情？
第一階段，找到世聯在行業存在的理(lǐ)由。
當年代理(lǐ)寶安(ān)廣場，是世聯重要發展曆程之一。通過代理(lǐ)這個樓盤，我們找到了存在的理(lǐ)由。找到存在理(lǐ)由，企業才有價值。降低交易費用(yòng)，挖掘物(wù)業價值，這是世聯進入房地産行業的基本價值。
第二階段，确立以團隊為(wèi)強大的價值觀，打造平台不敗理(lǐ)念。
既然找到存在的理(lǐ)由，憑什麽是我們做大？當時我們發現這個行業基本做不大的，因為(wèi)很(hěn)多(duō)這樣的公司：幾個聰明人，靈機一動想出幾個點子幫開發商賣樓，賣出去了就拿(ná)傭金。那世聯憑什麽能(néng)做大？我們在研究了CBRE後發現：
1、CBRE不是創始人或幾個英雄好漢很(hěn)厲害，而是平台厲害。所以，我們确立了世聯的核心價值觀——以團隊為(wèi)強大。世聯不強調英雄，而強調團隊。要把我們所有的能(néng)力都積攢在團隊、平台上。
2、将挖掘物(wù)業價值、節約交易費用(yòng)工具化。挖掘物(wù)業價值要形成完整的工作(zuò)流程，而不是靈機一動想出的點子。
由此，我們确定了團隊的核心能(néng)力——企業文(wén)化、客戶資源和知識管理(lǐ)都是團隊的，而不是個人的。世聯是團隊作(zuò)戰，這就是平台不敗的理(lǐ)念。
第三個階段，走向全國(guó)，讓更多(duō)人享受真正的地産服務(wù)。
中國(guó)的房地産市場非常大，隻聚焦于某個區(qū)域，會被區(qū)域波動影響，隻有走向了全國(guó)，企業才能(néng)平衡。世聯就這樣義無反顧地确立了“讓更多(duō)人享受真正的地産服務(wù)”的理(lǐ)念。
走向全國(guó)的過程伴随着世聯的上市。2009年上市後，世聯一路在全國(guó)布局，我們就變成了全國(guó)性的公司。
第四階段，擁抱互聯網，開啓祥雲戰略。
在互聯網熱潮中，世聯進入第四個階段——祥雲戰略，在全國(guó)布局和全國(guó)客戶資源基礎上，疊加金融、裝(zhuāng)修等服務(wù)。到2015年，房地産存量市場越來越大，我們進入了租賃市場。當年，紅璞公寓開始起步，接下來我們進入了物(wù)管、辦公空間等領域，一路走到了今天。
四、世聯行的目标和願景是什麽？怎麽理(lǐ)解企業的靈魂？
世聯行一直沒變的就是輕資産服務(wù)，中國(guó)是全球最大的不動産市場，我們的目标是使人和資産的聯接更充分(fēn)、更有效。
世聯的靈魂，就是要通過世聯人的不斷努力，使人與資産的聯接有效，使物(wù)業的擁有者、使用(yòng)者實現美好生活。
世聯行走向房地産的下半場
五、世聯行相對同行業企業的優勢有哪些？
1、世聯行擁有全國(guó)布局和廣泛的客戶資源：進入全國(guó)200多(duō)個城市，累計服務(wù)2萬多(duō)家開發商，1300多(duō)萬小(xiǎo)業主，而且世聯的客戶是多(duō)元化的。
2、世聯始終堅持輕資産服務(wù)，從未改變過。
3、為(wèi)了讓人與不動産的聯接更加有效，我們進行了多(duō)項相關業務(wù)的疊加。
六、世聯行與二手經紀公司最大的區(qū)别在哪裏？
基因不同，他(tā)們以服務(wù)C端為(wèi)主，是在二手樓市場成長(cháng)起來的；我們服務(wù)B端，是給開發商出策略、做數據、房地産評估起家的公司。
當C端力量崛起，房地産行業進入買方市場時，二手樓渠道的确厲害，但挖掘物(wù)業價值和聯接渠道也非常重要。要提升行業的整體(tǐ)效率，一方面是要接觸很(hěn)多(duō)客戶，另一方面也要對物(wù)業的價值研究到位。将客戶精(jīng)準地描述出來，使得渠道效率提高，這就是2B的價值。
世聯經曆過多(duō)次市場強調控，當市場不再高速增長(cháng)，恢複正常時，挖掘物(wù)業價值的作(zuò)用(yòng)是巨大的。交易兩端匹配，不能(néng)隻有一方，另一方也非常最要。要實現物(wù)業和人的精(jīng)準匹配的聯接，就得深入挖掘物(wù)業價值。現在祥雲戰略進入第二版——開放、共享，擁抱渠道、擁抱互聯網，廣泛與二手經紀公司合作(zuò)。
展望未來十年，房地産交易仍然是世聯行最重要的業務(wù)。發揮優勢，主動擁抱合作(zuò)，是未來世聯突破傳統代理(lǐ)瓶頸的關鍵。
世聯面向未來的布局
七、怎麽看待當下房地産市場？房地産服務(wù)業未來的發展趨勢如何？
中國(guó)房地産正處于中場到下半場的轉移中，如果房子在上半場以金融屬性為(wèi)主導，下半場就是為(wèi)了住的，不是為(wèi)了炒，那其屬性就開始向服務(wù)業轉移。當供不應求時，錢很(hěn)重要，但當正常了，尤其是美好生活的目标，服務(wù)就成為(wèi)房地産下半場所有轉型的重點。
八、世聯行在轉型方面有哪些想法？目前主要做了哪些工作(zuò)？具體(tǐ)有何舉措？
首先，世聯成立了世聯小(xiǎo)貸，解決購(gòu)房者買房之後的需求，比如裝(zhuāng)修。買房是美好生活的第一步，買房後要裝(zhuāng)修、買家具，買房雖然花(huā)了很(hěn)多(duō)錢，接下來的裝(zhuāng)修、家具消費更是花(huā)錢的重要階段。
很(hěn)多(duō)剛需購(gòu)房者，甚至中産，湊了首期再按揭。他(tā)要裝(zhuāng)修，需要貸款渡過緩沖期，下一年的年終獎就能(néng)還貸款。世聯就給這些購(gòu)房者提供消費貸，這就是場景延伸出來的服務(wù)需求，所以下半場服務(wù)首先就是服務(wù)場景。
其次，滿足裝(zhuāng)修的精(jīng)準化需求。為(wèi)什麽中國(guó)房地産開發商的裝(zhuāng)修有時未必受歡迎？因為(wèi)開發商裝(zhuāng)修特别标準化。不少小(xiǎo)業主買房後就把裝(zhuāng)修打掉，這造成很(hěn)多(duō)浪費。未來這種現象會越來越少，因為(wèi)随着戶型合理(lǐ)化，标準裝(zhuāng)修之上又有家具配置。市面上的家具未必匹配，比如一條梁、一個轉角位，尺寸不合适就不行。但這個場景正好是我們擅長(cháng)的，所以世聯，尤其是在公寓裝(zhuāng)修方面，可(kě)以給消費者提供精(jīng)準服務(wù)。
再次，物(wù)業托管。買房後，很(hěn)多(duō)尤其是公寓買家，不是為(wèi)了住，但也不為(wèi)炒，而是為(wèi)了租，為(wèi)了資産。出租這事兒在中國(guó)很(hěn)難，如果房子是為(wèi)了住的，不是為(wèi)了炒，那租賃市場需要有人服務(wù)。現在，機構服務(wù)占租賃市場比例在2%以下，大部分(fēn)都是C對C。小(xiǎo)業主要不交稅，也不備案，他(tā)可(kě)以輕易撕毀合同，但租賃合同就講個“信”字，因此托管模式在中國(guó)必将形成。
所以，房地産市場的服務(wù)企業有五大功能(néng)：
1、信息溝通功能(néng)。現在，信息嚴重超載，哪些信息最重要？大家處理(lǐ)不了。這就需要專業公司篩選出對業主或租戶最重要的信息，而對價格的判斷是一項專業技(jì )能(néng)。
2、信用(yòng)功能(néng)。信用(yòng)非常重要。如果沒信用(yòng)功能(néng)，交易不太可(kě)能(néng)發生。為(wèi)什麽淘寶、京東能(néng)做這麽大？就是解決了信用(yòng)問題。
3、效率功能(néng)。這不同于在淘寶、京東買個杯子、買件襯衫。房産交易需要過程，需要金融機構參與，需要律師專業服務(wù)，解決這一堆事情，就叫深服務(wù)。分(fēn)工帶來效率，專業提升效率。
4、保障功能(néng)。房子租出去了，但租戶突然改了。這就需要一個保障或保險的功能(néng)。
5、長(cháng)尾服務(wù)。一會兒說這個壞了，一會兒說那個壞了，到底是真是假？小(xiǎo)業主煩，租戶也煩。所以這些功能(néng)，是一個服務(wù)過程，出現這些問題就正預示着這個市場的痛點很(hěn)多(duō)。
世聯怎麽做的呢(ne)？
1、接受業主的不動産托管。集中式的長(cháng)租公寓有個最大的好處，交易的兩端至少有一端是穩定的——業主。業主端能(néng)給我們十年以上的租期合同。
集中式長(cháng)租公寓能(néng)不能(néng)服務(wù)小(xiǎo)業主？能(néng)。比如說代理(lǐ)的公寓，是散賣的，小(xiǎo)業主買後需要有人幫忙出租，這正好是世聯的服務(wù)場景。
2、做到一定規模把服務(wù)本領練出來。練什麽本事？假設有一百、兩百間長(cháng)租公寓，隻需要有個全能(néng)維修工就行。他(tā)就住在公寓裏，任何時候出現任何問題，他(tā)都可(kě)以第一時間解決，在服務(wù)自己之後我們還可(kě)以服務(wù)周邊。所以這個服務(wù)效率和京東物(wù)流一樣，是逐步建立起來的。
3、升級消費服務(wù)。90後新(xīn)一代，跟我們的生活方式不一樣。當時我跟太太創業時住農民(mín)房，但現在孩子們不行。這不是苦和累的問題，而因為(wèi)他(tā)們是家裏的寶，這樣的方式大家覺得有問題。他(tā)們的社交需求多(duō)，消費方式也不同——在家購(gòu)物(wù)，在外吃飯。所以，我們設計了公區(qū)，比如将大堂變成社交公區(qū)，散租就沒這功能(néng)。
4、安(ān)全很(hěn)重要。丢三落四，不關煤氣，怎麽辦？這些事兒散租公寓不好解決。此外，不少散租公寓是N+1，比如将兩房一廳再隔出個房間，三戶人合租，這種合租就會出現了N種問題。
九、怎麽理(lǐ)解“新(xīn)居住”、“好房子”？如何提高産品和服務(wù)的能(néng)力？
這要從解決行業痛點開始，房價一直漲，房子就是為(wèi)了炒的，所以對老百姓來說，房子租不租出去問題都不大，租還嫌麻煩。大部分(fēn)人甯可(kě)空着也不租，兩年以後再賣再換房。
但現在一系列的調控使這條路停了，這是中國(guó)下半場特别好的趨勢。當租變成重要趨勢，才叫“新(xīn)居住”——房子不能(néng)空着，不是為(wèi)了炒的，是為(wèi)了住的。
什麽叫“好房子”和“差房子”？一切适應住的生活，沒有痛點的房子就是好房子；碰到一大堆痛點的，就是差房子。
适應住的需求的好房子不一定意味着裝(zhuāng)修标準有多(duō)高、戶型有多(duō)大、配套有多(duō)齊。那些貴房子是挺好，但相當多(duō)剛畢業的學(xué)生，沒那麽多(duō)錢，對他(tā)們而言，那就不是好房子。哪些是好的呢(ne)？
比如在廣州永泰裏，世聯有個農民(mín)房微改造項目：一樓是商業街(jiē)，二樓是創業的共享辦公空間，三樓以上是集中式長(cháng)租公寓，有萬能(néng)維修工和管家、低成本創業空間、地鐵沿線(xiàn)、便宜……對他(tā)們來講這就是好房子。
世聯在武漢、廣州的長(cháng)租公寓，都在地鐵沿線(xiàn)，雖然檔次不高，戶型也小(xiǎo)，但正好适合他(tā)們的經濟條件。凡是入住率高的就是好房子，入住率低的那就不是好房子。
十、如何管理(lǐ)企業和員工？企業偶像是誰？
任何一個服務(wù)行業，理(lǐ)解企業和員工的關系都非常重要。在這方面我們走過了上半場。上半場我們吸引員工最主要方式是公司發展有你一份，比如世聯作(zuò)為(wèi)上市公司可(kě)以有多(duō)種激勵手段。但現在看，合夥人機制也好，其他(tā)機制也好，都碰到問題：所有的機制都基于高增長(cháng)的前提，一旦沒了高增長(cháng)怎麽辦呢(ne)？
事實上，中國(guó)房地産行業高增長(cháng)的故事已接近尾聲。我們也正在受到煎熬，高增長(cháng)結束，股票不漲了，新(xīn)的核心競争力還沒建立，怎麽辦？這就成為(wèi)目前中國(guó)房地産行業激勵失效，進入重新(xīn)探讨激勵制度最重要的階段。
作(zuò)為(wèi)純服務(wù)行業，我們要真正理(lǐ)解什麽叫做合夥人。合夥人未必以高增長(cháng)為(wèi)前提，所以我們要向房地産服務(wù)行業之外的，真正的服務(wù)行業學(xué)習，比如全家便利店(diàn)。他(tā)們的店(diàn)長(cháng)是夫妻，出20萬，就是小(xiǎo)微企業的老闆。企業做什麽呢(ne)？提供标準、物(wù)流、貨品、系統，如果經營好了，就可(kě)以再開一家店(diàn)，但前提是他(tā)要用(yòng)自己的親戚，這樣杜絕了很(hěn)多(duō)麻煩，比如偷盜。
我們現在都想采用(yòng)互聯網方式，迅速把店(diàn)開起來，但現在那麽多(duō)咖啡店(diàn)，星巴克依然是最主流的，憑什麽做到？我認為(wèi)，目前全球服務(wù)行業做得最好的，品質(zhì)穩定、有追求，員工管理(lǐ)有效、有工具，又能(néng)拷貝的，那就是星巴克。如果說偶像的話，一定是霍華德(dé)·舒爾茨。
霍華德(dé)·舒爾茨有兩本書：《将心注入》和《一路向前》。《将心注入》講創業，确立企業使命、風格等；《一路向前》是他(tā)離開星巴克後回歸，帶領星巴克走出困境，繼續前行。
星巴克，給全球帶來了新(xīn)的内容和獨到價值主張，店(diàn)鋪成為(wèi)自由職業者們的第三空間。很(hěn)多(duō)創業者沒辦公室，就是從星巴克開始。星巴克營造了非常好的氛圍和環境。
星巴克有不少短期兼職員工，為(wèi)什麽他(tā)能(néng)接收，管理(lǐ)還有效？因為(wèi)有一系列的工具和方法。星巴克有幾點做得特别棒：第一，激發并創造人文(wén)關懷。有一天，激發并創造人文(wén)關懷運用(yòng)在世聯的公寓、空間裏，就非常厲害了。第二，星巴克的激發和創造人文(wén)關懷到每人、每杯咖啡、每個社區(qū)，星巴克進入社區(qū)成為(wèi)了社區(qū)的标志(zhì)。
星巴克上市後，舒爾茨離開了，開始出現問題，但哪個企業沒問題呢(ne)？但他(tā)回來後又“一路向前”，從《将心注入》到《一路向前》，這個過程特别值得中國(guó)企業學(xué)習，否則我們《将心注入》後就希望企業一路不停發展，不出現問題，這是不可(kě)能(néng)的。我們要學(xué)習星巴克正視問題，積極向上的心态。所以，星巴克應該成為(wèi)中國(guó)服務(wù)業的偶像。
對公益、興趣、當下形勢等問題的看法
十一、如何看待自己在阿拉善、紅樹林等公益組織擔任的社會角色？
我最重要的角色還是企業的領導人，所謂的社會責任，是随着企業能(néng)力的增長(cháng)而增長(cháng)的。當然可(kě)持續的生意是前提，否則責任是不可(kě)持續的。企業越大，社會責任就越大。比如谷歌說不做惡，收費排名就不做，這是社會責任，谷歌可(kě)能(néng)沒那麽高的排名收入了，但他(tā)可(kě)以持續做大。
世聯是中國(guó)房地産發展的受益者，但前30年房地産突飛猛進的受益者必須正視在這個發展中，環境是付出了代價的。這個影響不隻是體(tǐ)現在當代利潤上，更體(tǐ)現在未來環境是否可(kě)持續。
十幾年前，中國(guó)的沙塵暴很(hěn)厲害。當時王石說，你去沙塵暴的源頭阿拉善開個會吧，過去後确實很(hěn)震驚。那裏的環境跟深圳形成兩極對比，當年的沙塵暴已經導緻北方很(hěn)多(duō)地方不适合居住了。
當時感覺環境肯定是中國(guó)人未來的大問題，否則城市做得再好，但天天沙塵暴，天天PM2.5爆增，那城市能(néng)生活嗎？所以關注環境就是關注未來。我們企業關注當下問題多(duō)，關注未來問題稍少。我覺着關注環境是我們應該做的一點事。
我們實實在在做的就是對深圳紅樹林的保護。深圳紅樹林是個樣闆，事實上，我們是在推動中國(guó)的濕地保護。這件事說是政府的事，其實民(mín)間力量非常重要。深圳紅樹林基金會是一個公募基金會，在深圳政府支持下成功地托管了深圳福田紅樹林濕地公園，讓這個公園變成了人民(mín)公園人民(mín)管。
為(wèi)什麽這樣做在中國(guó)非常重要？因為(wèi)這是個民(mín)間基金會，所以必須發動民(mín)間力量，最主要的作(zuò)用(yòng)是讓更多(duō)人知道這個事跟自己相關，而不是天天罵政府。
世聯行員工自發成立了蔚藍社，響應環境保護。當大家都關注了這件事，就會自動約束自己的行為(wèi)。比如蔚藍社成員去撿海洋垃圾，以後就不再随手扔垃圾了。家庭帶孩子去觀鳥，小(xiǎo)孩就知道大自然跟他(tā)相關。所以說，這是一件有意義的事，但這事兒跟公司賺錢沒什麽關系。
十二、平時喜歡讀什麽書？
我讀書偏好讀人文(wén)、國(guó)外規律性的書。我認為(wèi)，中國(guó)畢竟還是最大的發展中國(guó)家，我們碰到的問題可(kě)能(néng)人家都碰到過，那他(tā)們怎麽看待、怎麽解決這些問題？這些非常重要，而不是我們自己瞎撞。
中國(guó)企業學(xué)習西方是有傳統的。其實，我們是沒有傳承的一代企業家，父輩們都不是做企業的，再早一批做企業的都不在了。也就是說，當代中國(guó)企業家往前走全靠摸，摸對了當然好，摸錯了呢(ne)？帶來的損失就大了。
因此，多(duō)學(xué)習多(duō)看發達國(guó)家的企業家怎麽做，他(tā)們碰到問題時怎麽想，可(kě)能(néng)對我們更重要。天底下沒有新(xīn)鮮事，我們不能(néng)認為(wèi)自己就比人家聰明，就不一樣。比如二房東模式在美國(guó)就沒有，這被人家驗證是行不通的，憑什麽中國(guó)現在就有？以至于長(cháng)租公寓領域全是這種模式，損失巨大。創業公司可(kě)以這樣闖，但對世聯，一個有社會責任感的公司就不應該這樣來做生意。世聯理(lǐ)解的生意是什麽呢(ne)？生命的意義，一定是生生不息，而不是搏一把，不行算了。
十三、2019年是共和國(guó)成立70周年，對行業的寄語。
還是那句話——“三十年為(wèi)一世而道更”。行業三十年河東、三十年河西，中國(guó)房地産三十年走到今天，基本規則就要開始發生變化。這個規則的改變會在未來幾年充分(fēn)體(tǐ)現，未來公司會有一個“道更”，充分(fēn)認識道更，包括企業的内生動力、管理(lǐ)等。高負債、快周轉，靠增量的模式會發生改變，會逐步走向為(wèi)美好生活服務(wù)的現代服務(wù)業。
十四、中美博弈，人民(mín)币破7這種情況對中國(guó)房地産行業有什麽影響？
沒什麽實際影響，影響都是心理(lǐ)上的。為(wèi)什麽？
1、中國(guó)房地産是個一手房大概15萬億成交額的市場，二手房大概是8萬億的市場。如果這樣，我們這個23萬億級的市場，上下波動一下，最起碼級别都在18-20萬億。中美貿易戰大概5000億美金，這個量跟房地産市場不是一個級别。
2、中國(guó)房地産市場是最大的内需市場，也是中國(guó)人民(mín)美好生活最重要的資産。中美貿易戰，人民(mín)币貶不貶值，都跟外界相關。我們說要搞好自己的事情，什麽是自己的事情？老百姓的美好生活。
老百姓美好生活的事情就發生在企業和老百姓的資産負債表。所以，中國(guó)房地産市場的穩定，不可(kě)避免地就是我們最大的内需和穩定。即使這樣，我們還會不會被外界幹擾？會，但都心理(lǐ)上的。
3、中國(guó)的外彙是個受管制的市場，不是一個完全資本項下、完全可(kě)兌換的市場。這種情況下，對行業影響隻是影響到借外債的人，而中國(guó)大部分(fēn)老百姓跟這個沒關系。
十五、如何看待90後在一線(xiàn)城市沒有歸屬感的現象？
現在老百姓最大的痛點，就在于90後的購(gòu)房門檻太高，他(tā)們在一線(xiàn)城市買不起房。當90後在一線(xiàn)城市已經面臨那麽高的門檻時，他(tā)就不是城市的主人了。而90後正在成為(wèi)所有創新(xīn)城市最基本的動力，現在要靠他(tā)們創新(xīn)，而他(tā)們跟這個城市已經沒什麽關系了，怎麽辦？
這種情況最典型的例子就是香港：年輕人沒感覺了，就是最大的痛點。90後跟城市房地産沒關系，這件事必須要解決，解決之道就在于租售并舉。
我們要全面、深刻理(lǐ)解租售并舉，就是目前商品房體(tǐ)系不适合他(tā)們，怎麽辦？必須出現第二體(tǐ)系——租房子就是城市的主人。假設租房子就是城市主人的話，那租賃就是一個長(cháng)期動作(zuò)。行不行？當然可(kě)以，那就要改變我們的基本規則，比如華為(wèi)在東莞的員工，租滿五年，租金就抵首付，類似這種制度的修改，未來會大大地提升90後在城市的歸屬感。
我們還有很(hěn)多(duō)參照，但這就取決于改革的不斷深化，這對解決中國(guó)房地産下半場最大痛點至關重要。90後在一線(xiàn)城市受到多(duō)大煎熬？不要90後這麽難受就要租售并舉。什麽叫租售并舉？深入理(lǐ)解黨的十九大精(jīng)神和習近平新(xīn)時代中國(guó)特色社會主義思想，而且深化制度改革。一旦新(xīn)制度新(xīn)規則落地，90後就會成為(wèi)中國(guó)城市新(xīn)一代的主要動力。
既然房價不能(néng)大漲大跌，那就要打造另一個系統，而不是在這個系統上修改，新(xīn)加坡就做得就很(hěn)好。當制度能(néng)讓所有像我們當年闖蕩深圳，租農民(mín)房的那幫人一樣，讓90後兩眼放光，這個城市就有機會！
