想像未來的大灣區(qū)，跟我們行業相關的就是城市、居住、辦公，跟房地産相關，跟我們公司密切相關。
世聯是1993年在深圳成立的，當時遇上94、95年宏觀調控，市場一塌糊塗，慘烈程度超乎我們所有人現在能(néng)想像的。當時深圳、海南的爛尾樓數不勝數，世聯從那時開始做代理(lǐ)，把它們賣出去就能(néng)掙錢。有了最嚴峻的考驗，才能(néng)真正鍛煉出能(néng)力，這是第一步。
深圳的第一步是領先全國(guó)的，我們在深圳賣新(xīn)房賣到40個億的時候，開始走向全國(guó)。其實，當時在全國(guó)賣40億，都是非常大的新(xīn)房代理(lǐ)公司了。我們走向全國(guó)，深圳經驗不斷跨區(qū)域複制，由點到一個大面。
今年第三季度，中國(guó)的新(xīn)房成交量開始下滑，新(xīn)房代理(lǐ)業務(wù)是無法支撐一個上市企業的高速增長(cháng)的。 因此，2014年初，我們開始全力轉型。新(xīn)房場景下我們還能(néng)提供什麽樣的服務(wù)？金融，一個業務(wù)在同樣的場景下能(néng)不能(néng)疊加另一個業務(wù)，這叫做相關單一場景多(duō)元化。我們發現，金融跟房地産一樣，也受國(guó)家調控。比如，好多(duō)年前可(kě)以做首付貸，但後面國(guó)家不讓做，作(zuò)為(wèi)上市公司就一定不能(néng)做，所以我們金融也得持續轉型。在國(guó)家提出“租售同權”概念之前，我們就開始做租賃。租賃是一個完全碎片化的市場，但随着消費的整體(tǐ)升級，租賃市場一定會成為(wèi)高房價城市的重要市場。
目前，全國(guó)租賃市場不到1萬億，而且碎片化嚴重。預計未來三五年，這個市場翻3倍，達到3萬億是完全有可(kě)能(néng)的。新(xīn)房市場大概在10萬億上下，未來會有10%的增長(cháng)或下滑。
一旦打開租賃市場，我們發現房地産市場的概念跟以前不太一樣了。盡管國(guó)家對房地産有一系列的調控，也許我們對房地産有一個不好的預期，但請大家不要忘了三件事：
一、中國(guó)房地産的服務(wù)業處于一個巨量市場。
二、目前房地産服務(wù)企業的市占率水平都太低。
三、中國(guó)房地産市場的服務(wù)是非标準化的，周期又長(cháng)，又要在地，還要一城一策，跟國(guó)家宏觀調控相似。
事實上，目前中國(guó)的存量資産超過300萬億。這樣，存量資産就成為(wèi)中國(guó)房地産專業服務(wù)人員的未來。中國(guó)每年增量10萬億，存量300萬億，這麽一個巨量的市場，培育能(néng)力就成為(wèi)了世聯轉型期的關鍵。世聯正在長(cháng)租公寓、辦公租賃領域，加緊培育能(néng)力，這個能(néng)力跟數據相關，跟人員的專業相關。
一、在對灣區(qū)進行想像之前，我想談談對全國(guó)城市化未來的一些看法。中國(guó)城市化走到今天，開始進入下半場，迅速地從一個面向幾大塊集中。未來這幾大塊的市場非常值得期待：無論是房子的價格、交易的量，還是品種的創新(xīn)。
二、全球十大城市，就是“世界城市”的概念。世界城市的辦公和商業的交易額占全球所有城市交易額的40%，其他(tā)城市加起來才占60%。全球前二十的城市占總交易額的60%，這還不算住宅。
可(kě)見，未來城市迅速向“世界城市”集中。事實上，全球房價住宅的最主要的活躍地區(qū)也在這些塊狀區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)我們認為(wèi)就是正在崛起的世界級城市群。
對這個城市群的想像，打開了中國(guó)房地産業，尤其是房地産服務(wù)業的空間。對于灣區(qū)的未來，如果按照張軍教授說的“充滿想像力”的話，我有幾大基本的想像，它們一定會實現：
一、全灣區(qū)軌道同城化，這個不會在很(hěn)遠(yuǎn)的未來就會實現。全灣區(qū)軌道的同城化，意味着灣區(qū)的任何一點到另外一點，一個小(xiǎo)時，換乘不超過3次，這是灣區(qū)同城化或是大灣區(qū)建設的基礎。
二、灣區(qū)的行政邊界将在未來三五年打破。這個打破意味着灣區(qū)内各類經濟、個人家庭和資質(zhì)是互認的。限制深圳人到東莞買房，這事兒極其不合理(lǐ)，怎麽能(néng)叫灣區(qū)呢(ne)？深圳白領，這麽高的房價怎麽買？很(hěn)多(duō)深圳企業的老闆，最擔心的就是這麽高的房價，員工怎麽辦？所以，我認為(wèi)未來三五年内，這個問題必須在灣區(qū)打破。
三、灣區(qū)尤其是主要核心區(qū)域普調建築容積率。現在的容積率這麽低，灣區(qū)未來還要吸納那麽多(duō)的内容，這是裝(zhuāng)不下的，尤其是核心的重點區(qū)域，容積率應該繼續提高。全深圳曼哈頓化會成為(wèi)必然，否則怎麽有效率呢(ne)？曼哈頓是全球最環保的城市，因為(wèi)公共設施使用(yòng)效率最高，商業使用(yòng)效率最高，軌道交通使用(yòng)效率也最高。如果這樣做，深圳的未來值得我們期待，這個城市就更有容量。
四、将灣區(qū)衆多(duō)存量物(wù)業，尤其是辦公、商業物(wù)業，推向REITs、公開資本市場。這件事，灣區(qū)應該試點。我們有非常好的榜樣就是香港，尤其是The Link（領展）——亞洲最大的房地産投資信托基金。香港能(néng)做，深圳為(wèi)什麽不能(néng)做？我們呼籲這樣做，這樣使得整個灣區(qū)的建設資金能(néng)夠得到保障。
五、突破共享經濟目前在深圳、在灣區(qū)的基本障礙。目前房地産服務(wù)業裏，Airbnb即将上市。這告訴我們，在一個大都市，比如舊金山的房價高、租金也貴，解決租賃問題必須用(yòng)共享經濟。這對于年輕人的消費是件好事，目前共享經濟碰到諸多(duō)行政、法律上的障礙。比如說，共享住宅要用(yòng)特殊行業許可(kě)證（特行證）。企業要創新(xīn)，我們要有很(hěn)好的制度環境，所以深圳、灣區(qū)一定要高舉改革開放的大旗。共享經濟在灣區(qū)的确立，能(néng)使得灣區(qū)的年輕一代大幅提高效率、降低成本。
六、消除對樓宇經濟和立體(tǐ)城市的法制性、行政規定性障礙。我們到紐約、東京、舊金山……任何一個灣區(qū)看到樓宇經濟的蓬勃，和在深圳看到的是不一樣的。深圳的寫字樓每天早上、中午、晚上都排隊，在樓上幹不了什麽。但我們在東京看到，一棟樓裏15樓是餐廳，16樓是咖啡廳，這都讓幹。我們可(kě)以出台許可(kě)标準，但不能(néng)妨礙我們對這棟樓的使用(yòng)。一旦這樣做，就提高了大樓的實用(yòng)率，給年輕人創造了更多(duō)便利，提高了經濟活躍的程度。我們在東京、紐約看到，睡眠艙就在寫字樓裏，這有什麽不行嗎？列出條件就可(kě)以了。目前，在這方面，我們基本寸步難行，中國(guó)房地産服務(wù)業做不了太多(duō)，原因是什麽呢(ne)？不讓做。這個事，能(néng)不能(néng)讓灣區(qū)率先走在前面試點，出了經驗怎麽管，然後再向全國(guó)推。
七、消除對住宅的歧視。我們的用(yòng)地很(hěn)少了，公改公提高了容積率，但全是給辦公的。東莞的住宅不讓深圳人買，深圳又沒住宅用(yòng)地批。一申請批住宅，就說你想搞房地産，因為(wèi)房地産的名聲太差了。但高房價的問題怎麽解決，總要給個出路吧。在曼哈頓區(qū)域，一半的房子是住宅。我們的中心區(qū)有幾棟住宅？我們對住宅太歧視了，以至于上班塞車(chē)的問題全都出來了。我們不應該對住宅有歧視，否則将來怎麽解決灣區(qū)的生活問題。
八、推行全建築綠色标準，這件事灣區(qū)一定應該走在前面。深圳的環境在全國(guó)是排在前面的，即使這樣，跟房地産相關的碳排放，依然占了非常高的比例。汽車(chē)尾氣沒有建築排得多(duō)，這方面強制性的綠色标準我們也沒有出。
九、把灣區(qū)的濱海濕地當做灣區(qū)重要環保樣闆來打造，要打造成國(guó)際級大灣區(qū)濕地樣闆。深圳、香港已經有這個條件了，整個灣區(qū)都要有。深圳的中心區(qū)跟濱海濕地，尤其是紅樹林濕地是最近的。深圳是全球候鳥的遷徙地，現在是觀鳥季了。當這麽多(duō)的候鳥，跟中心區(qū)結合在一塊，濕地保護得又好，這種環境就是國(guó)際級的了。
十、給房地産服務(wù)業，乃至所有服務(wù)業政策支持。服務(wù)企業不要稅收優惠，能(néng)不能(néng)把強加在服務(wù)業上的種種限制，放開給上市公司去試點？因為(wèi)我們能(néng)夠負責任。比如說短租公寓一定要特行證，給我們政策上先行先試的機會。深圳乃至灣區(qū)，不論是高新(xīn)企業也好，還是高大上的科(kē)研機構也好，他(tā)們需要服務(wù)。因為(wèi)灣區(qū)高科(kē)技(jì )企業多(duō)，而這些企業要專注科(kē)研，行政需要外包。現代服務(wù)企業要滿足居住、辦公升級新(xīn)要求，就要給到政策的實質(zhì)支持。如果這樣，預計灣區(qū)的服務(wù)業都會同城化，比如香港的已經完全進入深圳了。隻要放開行政上的許多(duō)限制，率先出台标準，我們相信中國(guó)的房地産行業，将會在灣區(qū)把模式全部打開，然後逐步向全國(guó)推廣。我們跟國(guó)際級服務(wù)公司可(kě)以同台競技(jì )，就能(néng)夠培育世界級的服務(wù)企業了。
