世聯行深圳策略資源部解讀深圳市規劃國(guó)土委印發《關于進一步加強房地産調控促進房地産市場平穩健康發展的通知》。
一、企業限購(gòu)
1、對住宅成交的影響有限，政策主要針對限價情況下企業購(gòu)房湧現現象出台
而政策出台的主要動機，是因為(wèi)企業參與到搖号購(gòu)房上來，虛假放大了搖号的需求，擾亂了市場信号。政策限制企業購(gòu)買商品住宅，是為(wèi)這個漏洞打上了“補丁”。
二、商務(wù)公寓限售
1、地價影響較大，或面臨土地流拍現象
針對新(xīn)批用(yòng)地商務(wù)公寓隻租不售的新(xīn)政，世聯行認為(wèi)有幾種必然結果——
a) 立馬影響現在的地價，若維持新(xīn)政前的地價計算規則，可(kě)能(néng)會有地塊流拍；
b) 含有商務(wù)公寓指标的項目地價大幅降低；
c) 大量減少單幅新(xīn)批用(yòng)地的商務(wù)公寓指标占比；
結合政府推行住房租賃的意願和決心，出現大量減少公寓指标的機會相對較小(xiǎo)，世聯行認為(wèi)政府會在a、b情況裏面權衡，尋找市場的平衡點。
2、未來兩到三年，REITs的機制必須逐步完善并放開，稅收等機制問題必須解決
當前國(guó)内的公募REITs尚未放開，而私募REITs正在探索中——在新(xīn)政之下，開發商承受巨大的資金壓力。
世聯行認為(wèi)，商務(wù)公寓的REITs必須要在未來幾年内逐步放開，完善稅收等各項機制，成為(wèi)緩解開發商資金壓力的出路，從根本上解決開發商“不願意持有”的問題。
3、開發商資金流動性将受到顯著影響，開發&運營的合作(zuò)模式将成為(wèi)趨勢
即便在REITs成熟可(kě)操作(zuò)的情況下，開發商仍然面臨着較大的現金流壓力：從開發到可(kě)發行REITs（運營1-2年），最快大概5年時間，可(kě)預見未來開發商的資産流動性将大大降低。
而為(wèi)了降低風險以及減輕壓力，世聯行認為(wèi)中小(xiǎo)型開發商在前期的資金籌劃将尤為(wèi)重要，在拿(ná)地階段跟紅璞等專業運營機構合作(zuò)将成為(wèi)新(xīn)的開發模式，除了降低資金壓力，也通過專業運營機構的高信用(yòng)，利于後期REITs的發行。
4、“售”的定義必須要明确，防止REITs成為(wèi)“變相銷售”
針對當前市場上各種“假REITs”的亂象，世聯行建議在逐步完善REITs機制的同時，政府要明确定義何為(wèi)“銷售”，防止REITs成為(wèi)變相銷售的另一手段。
5、可(kě)交易的商務(wù)公寓“奇貨可(kě)居”
從另一方面來看，未來不再有新(xīn)增的商務(wù)公寓供應，同時目前存量和二手在交易後有着5年内不得轉讓的限制——可(kě)以預見，未來可(kě)進行交易的商務(wù)公寓将“奇貨可(kě)居”，成為(wèi)市場新(xīn)寵。
三、商品住宅限售
1、短期内政策對樓市雖有沖擊但影響有限
由于近兩年深圳住宅均價基本橫盤、住宅兩年内的轉讓稅費高企，加上前期出台的“三價合一”政策，市場上短期炒房套利的投資客實際并不多(duō)，因此短期内政策對樓市雖有沖擊但影響有限。
（世聯監測數據：2017年1月至2018年6月，我市不動産權證書兩次轉移間隔時間不滿2年的商品住房占二手住房成交量16%。）
2、政府“凍價、保價”策略，為(wèi)樓市帶上雙重保險
此次住宅限售政策可(kě)稱為(wèi)房地産市場“凍價、保價”策略，目前房地産整體(tǐ)價格維持在較高水平，限售等同于“凍價”，防止樓價下跌所帶來的恐慌抛售，造成大量負資産，同時防止樓價上漲，可(kě)以穩定價格，是為(wèi)樓市上雙重保險栓的“保價”策略，鎖定資産，體(tǐ)現了黨中央對穩定市場的決心。
四、抑制離婚炒房
1、基本堵住通過離婚做首套房貸的漏洞，遏制離婚率惡性上升
離婚買房是限購(gòu)限貸的大漏洞，針對離婚2年内的購(gòu)房者出台差異化信貸政策，基本堵住了通過離婚來做首套房貸的漏洞。
世聯行認為(wèi)将任何可(kě)利用(yòng)離婚獲利的政策漏洞堵上都是值得鼓勵的，深圳政策的出台将遏制離婚率因為(wèi)購(gòu)房而上升的惡性現象。
2、深圳豪宅及大套型市場結束瘋長(cháng)現象，客戶量将驟減一半
該政策的出台對實際換房改善型的客戶影響較大，預計未來市場上中高端物(wù)業的需求将有所減少。
過去深圳豪宅和大套型産品的個人杠杆高昂，影響嚴重，預計政策之後将結束瘋長(cháng)現象，客戶量将驟減一半，如果深圳政策在全國(guó)鋪開，豪宅和大套型在過去幾年内的全國(guó)性瘋狂現象都将冷卻。
3、大戶型營銷将出現很(hěn)多(duō)變相墊付首期手段，政府必然會在監管方面繼續打補丁
預計大戶型營銷會出現很(hěn)多(duō)變相墊付首期的手段，未來糾紛将增多(duō)，也可(kě)能(néng)出現變相降價的可(kě)能(néng)性，政府必然會在監管方面繼續打補丁，堅決遏制房價上漲。
文(wén)件基礎解讀
一、企業限購(gòu)
1、加強法人單位購(gòu)買住房管理(lǐ)
暫停企事業單位、社會組織等法人單位在本市購(gòu)買商品住房。
通知發布之日起，停止辦理(lǐ)企事業單位、社會組織等法人單位購(gòu)買新(xīn)建商品住房和二手住房網簽手續；通知發布之日前已辦理(lǐ)網簽的，可(kě)繼續完成交易。
解讀：
針對深圳當前新(xīn)房和二手房價格倒挂，投資客通過注冊公司搖号購(gòu)房的現象，限制企業購(gòu)房，将防止個人繞開限購(gòu)政策進行投機炒房的行為(wèi)，堵住企業打新(xīn)的漏洞。
二、商務(wù)公寓限售
2、加強商務(wù)公寓銷售和運營管理(lǐ)
各類新(xīn)供應用(yòng)地（含招拍挂、城市更新(xīn)、征地返還用(yòng)地等）上建設的商務(wù)公寓一律隻租不售且不得改變用(yòng)途。
企業整體(tǐ)持有年限與土地出讓年限應當一緻，對外出租單次租期原則上不超過10 年。
通知發布之日起，個人、企事業單位或社會組織等法人單位新(xīn)購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動産權登記證書之日起5 年内禁止轉讓。
通知發布之日前已辦理(lǐ)網簽但尚未取得不動産權利證書的，不在禁止轉讓之列。
解讀：
1、對于用(yòng)地已批，尚未銷售的商務(wù)公寓，仍然可(kě)以進行銷售，且個人或企業均可(kě)以購(gòu)買，但5年内禁止轉讓；
2、對于新(xīn)增供應用(yòng)地上的商務(wù)公寓，隻能(néng)出租，不能(néng)銷售，且租期不能(néng)超過10年；
3、這條政策主要通過拉長(cháng)商務(wù)公寓的持有周期來抑制純粹的投機購(gòu)房者，但不同于商品住宅，市場上購(gòu)買商務(wù)公寓的投資周期本身就比較長(cháng)，且以租金回報為(wèi)主，所以實際影響可(kě)能(néng)不明顯。對于隻租不售的商務(wù)公寓，則更加考驗開發商的運營能(néng)力。
三、商品住宅限售
3、加強商品住房轉讓管理(lǐ)
居民(mín)家庭新(xīn)購(gòu)買商品住房的（不含人才住房、安(ān)居型商品房），自取得不動産權利證書之日起3年内禁止轉讓。
通知發布之日前已辦理(lǐ)網簽但尚未取得不動産權利證書的新(xīn)建商品住房和二手住房，不在禁止轉讓之列。
解讀：
1、政策不追溯已經網簽了的商品住宅，也就是說，7月31号之前網簽的，仍然不限售。
2、政策同樣以拉長(cháng)住宅的持有周期和增加持有成本來打擊純粹的投機購(gòu)房者，使投資預期變得不明确，但由于市場上短炒住宅的實際并不多(duō)，因此短期内雖有沖擊但影響有限。
長(cháng)期來看，限售也減少了二手商品住宅的供應，一定程度上收緊了房子的流動性，将加劇住房的供需矛盾。
四、抑制離婚炒房
4、完善差别化住房信貸政策
對購(gòu)房人離婚2 年内申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執行；若無房貸記錄且能(néng)提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執行；若能(néng)提供離婚前家庭僅有1 套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執行。
解讀：
1、購(gòu)房人離婚2年内，且離婚前家庭有2套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按7成計算；
2、離婚前家庭無住房無房貸的，首付3成；無房有1筆(bǐ)房貸的，首付5成；
3、離婚前家庭有1套房的，不論夫妻任一方有無貸款記錄，首付均按5成計算。
在進入房地産下半場之際，在新(xīn)政定調公寓長(cháng)期持有與公寓運營大基調之下，世聯行始終緻力于為(wèi)“讓更多(duō)人享受真正的地産服務(wù)”而努力，在公寓服務(wù)方面提供專業的裝(zhuāng)修、金融、運營全鏈條的綜合解決方案。
企業購(gòu)房每年需交0.84%稅費，實際上企業購(gòu)買住宅占比非常少，從相關的數據看到，2013年以來企業購(gòu)買新(xīn)房住宅的占比在1.3%左右，企業限購(gòu)也僅僅影響到成交量的1-2個百分(fēn)點。
